不能過戶的房子能買嗎 為什麼房子不能過戶

現在房價飛漲，有些人想買房，心有餘而力不足，轉而盯上了二手房，有的二手房十分便宜，但是卻不能過戶，有人就想問：這樣房能買嗎？那麼這樣不能過戶的房子到底能不能買呢？

不能過戶的房子一般有以下幾種：

一是產權不明確的。

物權法第六條、第九條規定，不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，應依照法律規定登記，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。買房前，要核對出賣人是否具有產權。物權法第十七條和建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定，不動產權屬證書是權利人享有物權的證明，是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權的確認。因此，查明賣方提交證書的真實性要放在首位。

二是土地權屬不清的。

土地管理法第八條規定，土地分為國家、集體所有兩種性質。第五十五條規定，繳納土地使用權出讓金和其他土地有償使用費後，方可使用土地。房地產管理法第四十條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報批。准予轉讓的，應辦理出讓手續，受讓方應繳納土地使用權出讓金。土地管理法第八條和第六十二條告訴人們，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。如果不是本村組人員，購買農村集體土地或宅基地上的房屋是不能取得所有權的。

三是無共有人聲明的。

民法通則第七十八條規定，財產按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財產，享有權利，分擔、承擔義務。按份共有的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。合同法第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產的合同無效。“二手房”大多是夫妻或家庭成員共同財產，購買未取得共有人同意出售聲明的“二手房”會惹上麻煩。

四是未放棄優先權的。

合同法第二百三十條規定，出售房屋時應通知承租人，同等條件承租人有優先購買權。在購買“二手房”時，應考察所購房屋是否存在租賃關係。如出售人沒有通知承租人，沒有承租人書面放棄優先購買權承諾，買房後也會有後患。

五是被保全、查封的。

最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第三十八條規定，被執行人無金錢給付能力的，法院有權裁定對被執行人的其他財產採取查封、扣押措施。第四十四條規定，被執行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結財產的，法院有權責令責任人限期追回財產或承擔相應的賠償責任。因此，司法機關已保全、查封的房屋是不能買的。

六是設定了抵押權的。

房地產管理法第四十七條規定，房地產抵押，是指抵押人向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。物權法、擔保法都規定，抵押人處理抵押房屋，應獲抵押權人同意，否則不得轉讓。因此，應審查權屬證書原件是否有抵押記載，設有抵押權的房屋不能購買。

七是不符合轉讓條件的。

按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經濟適用住房管理辦法》和《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產權，不滿 5 年，不得直接上市交易，確需轉讓的，由政府進行回購。滿 5 年轉讓應向政府交納土地收益等價款，政府可優先回購;購房人向政府交納土地收益等價款後才可以取得完全產權。因此，對不符合轉讓條件的“二手房”也要當心。

八是不宜出售的。

有些房屋是不宜出售的，如國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規定，拆遷範圍內的單位和個人，不得新建、擴建、改建房屋;不得改變房屋和土地用途;不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。購買“二手房”時，不妨到房地產交易中心查詢，也可向房產局諮詢相關情況，要避免購買已被凍結的房屋而辦理不了過戶手續。

不能過戶的房子就是沒有產證的房子，這種房子只有使用權沒有所有權，買來肯定有風險的，因為沒有產證就備不了案，法律上是沒有非常多的保障的。所以說，儘量不要買不能過戶的房子。