二手房買賣步步驚心 二手房過戶流程

眾所周知，二手房的單價相對較低，但是，二手房交易卻有可能陷阱多多，無論是買方還是賣方，可能都需要多加留意，瞭解清楚房子及賣買雙方的情況，並嚴格按流程進行交易。本文擬介紹二手房過戶流程。

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。

產權調查

1、查看業主的房產證，購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

2、看如果房屋屬於共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。3、把好夫妻共有財產關，買家應要求賣家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

交定金

如果你看中的房子還在按揭中，定金應該交由協力廠商監管。如果買賣雙方都有可以信賴的協力廠商，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之後給定金賣方，需注明“交給監管協力廠商則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的協力廠商，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協定即可，約定在交易中心完成遞件手續後，劃撥到賣家帳戶上。

一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，合同至少需要約定物業位址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

贖樓

贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之後，再到銀行做按揭；其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

付首期及資金監管

目前，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協定，然後各自在銀行開一個帳戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之後，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

出於公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協定時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

簽訂買賣合同

簽訂書面協定時，最主要要關注四個方面：產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協定裡面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行。

辦理按揭

去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

註銷他項權證

按揭辦理下來後，要注意註銷該物業的他項權證。

過戶及交稅

去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件後，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

交房

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有傢俱家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。

買方支付尾款

在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費，以及物業管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及傢俱、家電的完好等起到相應的保障作用。

購房款分批支付主要目的在於減少風險，以防在交易過程中發生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據時支付60%，產證辦理完畢支付最後10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

到房產管理部門辦理過戶手續，在目前政務公開的情況下，流程相對透明和簡單。但如果事前的調查與資料準備工作不足，那麼，再簡單的流程也無法走完。