二手房買賣步步驚心 二手房過戶流程

眾所周知， 二手房的單價相對較低， 但是， 二手房交易卻有可能陷阱多多， 無論是買方還是賣方， 可能都需要多加留意， 瞭解清楚房子及賣買雙方的情況， 並嚴格按流程進行交易。 本文擬介紹二手房過戶流程。

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。

產權調查

1、查看業主的房產證， 購房時的相關憑據， 比如購房發票、契稅發票等， 作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

2、看如果房屋屬於共有產權， 則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。 3、把好夫妻共有財產關， 買家應要求賣家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

交定金

如果你看中的房子還在按揭中， 定金應該交由協力廠商監管。 如果買賣雙方都有可以信賴的協力廠商， 則可以簽一個簡單協議，

約定贖樓完畢之後給定金賣方， 需注明“交給監管協力廠商則視為賣家收訖， 賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的， 視為違約”。 如果沒有可信賴的協力廠商， 定金最好交由銀行監管。 具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協定即可， 約定在交易中心完成遞件手續後， 劃撥到賣家帳戶上。

一般來說， 在交定金的時候會簽一份預約買賣合同， 合同至少需要約定物業位址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

贖樓

贖樓有兩種操作方式：其一， 業主通過擔保公司， 向銀行借款贖樓， 產生的是0.8%的擔保費用， 以及0 .4%的短期贖樓利息， 等買家房產證出來之後， 再到銀行做按揭；其二， 買家通過擔保公司向銀行做按揭， 銀行再將贖樓款打給賣家，

其中只需要產生擔保費， 但買家需要提前供樓。

付首期及資金監管

目前， 資金監管目前已成體系， 買賣雙方按照既成規定來做， 風險很小。 無論是通過何種方式交易， 首期款必須放銀行監管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協定， 然後各自在銀行開一個帳戶， 約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之後， 首期款打給賣方。 如果交易順利完成， 銀行會把款項打給賣方；如果中間出現問題交易終止， 則把首期款再打回給買方。 銀行提供此項服務， 一般會收取單筆500元左右的監管費， 但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管， 則可以省去這筆費用。

出於公平角度考慮， 銀行會要求買賣雙方在簽監管協定時就在放款書上先簽字，

這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行， 也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

簽訂買賣合同

簽訂書面協定時， 最主要要關注四個方面：產權情況、房產總價、交易稅費及日期， 其中要注意的是書面協定裡面要明確交易稅費雙方如何分擔。 日期也是非常重要， 像交定金、過戶、交樓時間， 確定日期才能夠保證交易順利進行。

辦理按揭

去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場， 要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

註銷他項權證

按揭辦理下來後， 要注意註銷該物業的他項權證。

過戶及交稅

去過戶時， 需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。 買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。

一般遞件後， 拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

交房

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接， 如果房產內部還有傢俱家電， 還要核實清楚是否有被更換或搬走， 最終業主才交鑰匙， 正式完成交易。

買方支付尾款

在二手房交易過程中， 往往有留有部分尾款， 用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費， 以及物業管理費， 同時還能對贈送的裝修部分以及傢俱、家電的完好等起到相應的保障作用。

購房款分批支付主要目的在於減少風險， 以防在交易過程中發生意想不到的損失。 一般簽約當日首付30%， 取得收件收據時支付60%， 產證辦理完畢支付最後10%。 買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度， 白紙黑字寫清楚。

到房產管理部門辦理過戶手續，在目前政務公開的情況下，流程相對透明和簡單。但如果事前的調查與資料準備工作不足，那麼，再簡單的流程也無法走完。

白紙黑字寫清楚。

到房產管理部門辦理過戶手續，在目前政務公開的情況下，流程相對透明和簡單。但如果事前的調查與資料準備工作不足，那麼，再簡單的流程也無法走完。