什麼是商住樓 購買商住樓要注意些什麼

商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層(或數層)為商場、商店、商務，其餘為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規定，綜合土地的使用權年限為50年。

商住樓交付使用後，一些問題逐漸暴露出來，如社區安全問題、物業管理費問題、社區擾民問題等，這些問題將如何解決?商住樓是否還要建下去?一些開發商提出了純住宅理念，引起業界、專家和有關人士對“商住樓”出路問題的關注。

商住不分走向何方

一些業內人士認為，商住這個問題沒有很明確的概念，工作當中很難操作，在住宅區規劃時，由於這個問題很難界定，所以部分開發商就在房地產開發過程中，千方百計想辦法，利用政策的夾縫來找到自己所需要的方面。對於住宅區而言，應該有配套，比如小學、幼稚園、會所等，但商住就沒這些問題了，可以不配，也可能少配一點，而且既可以住，也可以辦公。

市場上商住不明的問題引發的矛盾越來越多，所以有明確的界定是大勢所趨。另外，購房者的居住水準要求都在提高，辦公商務的水準也在提高，在住宅裡面租幾套房子辦公，以前對於一些小型創業公司或許存在市場空間，但畢竟是少數和階段性的。

商住應該有規範

對於商住的概念，一些專家認為，現在一切都是市場導向，既然你房子好賣就表明有需求，也就需要這樣的東西，那麼有了需要那就是允許存在。持不同意見者則認為，雖然商住樓以前甚至到現在市場都非常火，但住宅本身的屬性跟辦公的屬性不是一類的，建設標準也是不一樣的，比如防盜、防火、智慧化等問題，因此給商住樓重新編制規範是市場的要求，也是對購樓者負責任之舉。但是定規範是一整套的程式，有一定的難度，而且也有一個階段。

物業管理尷尬面對商住樓

商住樓的物業管理現實中也存在一些問題。法律上沒有明文的禁止說不能在樓裡辦公司，但是有這種話，過去有一些房屋的管理規定是不能擅自改變房屋的性質。從行業管理的角度去看，應該是禁止型的，怎麼禁或通過什麼方式禁還存在爭議，因為政府的每一項政策出臺，不是拍腦袋出來的。但商住樓裡擾民的問題需要靠;二是房子結構安全問題，如把承重牆拆了，弄了兩個弧形的還挺漂亮，但是不安全;第三是有關成本的分擔問題，一個公司十幾個人，一家子頂多四口人，可能物業管理費交的是一樣的，不合理嗎?其實，我覺得這些都是一些表像，為什麼有些業主反對商住，實際上就是互相影響了，怎麼能解決互相影響呢?一是要加強社區的物業管理，比如對進出社區的人員嚴格控制，私人住宅嚴禁外人隨便出入，如果物業公司管理到這個層次，就是開了公司，也很不方便;另外，對於結構安全問題，拆改程度的問題這是物業公司日常分內的事情。他管不好，出現這種問題，業主完全可以找物業公司承擔責任。另一個解決管道是業主公約，業主與業主之間的行為準則是用一種公共契約的模式來管理，誰違反公約，大家就有權起訴他。

使用年限

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(一九九0年五月十九日中華人民共和國國務院令第五十五號發佈 自發佈之日起施行)

第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。