如何正確評估二手房的購買價格

大部分的人在購買二手房過程中，對於價格的把握，還是採取賣房開價，議價期間又提不出合理的砍價理由，你知道如何對你所購買的二手房進行正確評估價錢嗎?這樣在你給二手房進行預算時，在心底有一個數。

要想知道如何評估房價，首先當然得知道哪些因素會對房價產生影響。

1、房屋因素

(1) 房屋竣工後即進入折舊期，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。因此，在進行購買行動時，要知道該房屋的剩餘使用年數。

(2) 樓層對價格也產生影響。如果1層和5層為基準價，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層+3%;如果是樓頂，則為-5%;而朝向如無朝南窗，則為-5%。看來，相對來說，3層和4層是屬於有加分的樓層。

2、環境因素

(1) 在同一地段，舊房的社區環境會遜色於新住宅區。如社區平面佈局、設施、綠化、房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。平常在去看房的路上，應該要關注該社區的整體環境狀況，以及樓層的環境也是很重要的。

(2) 該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。如無物業管理和非獨立封閉社區分別扣減5%。社區周圍如果分部著學校，社區內有專門給予老人和孩子的娛樂場所，這些都是有加分的。

瞭解了影響對房價產生影響的因素後，接下來，就要來看看評估房價的方法了。

(一) 看地段與交通

1、看該房屋所在的地段

在城市這個有限的空間裡，中心城區黃金地段屬於稀缺資源，誰擁有它就意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。

2、看該房屋所在的交通

現在越來越多的上班族趨向於購交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷。需要注意的是，評估此類房產時，還應綜合考慮由交通工具所造成的雜訊、房產周圍衛生狀況、空氣品質等相關因素對房屋居住環境產生的影響。

(二) 看居住情況、周邊配套

1、看居住環境

有了強大的物業管理團隊，社區的生活可以減少很多不安全因素。安靜、祥和的居住環境，給人一種精神上的愉悅，住的舒適和放心。

3、看周邊配套

如果所居住的房產周邊有大型的商場、賣場及商業版塊，社區配套中的菜場、超市、銀行、郵局、醫院、餐飲店等十分齊全，其房產的價格也就不言而喻了。

(三) 看房屋的樓層與建築年代

通常在同一幢房屋內，多層房屋由於樓層的差異，每平方米建築面積價格可相差50~300元不等。房齡大，房價自然會低一些。

(四) 看房型朝向、房屋內在裝修情況

1、看房型

在同一地段，且建築面積相同的情況下，豎套比橫套價格高。

2、看房型朝向

大多數人買房都喜好“坐北朝南”，在同一幢房屋內，同一層次的房屋，由於朝的不同，如果為了買到光線好的房子，價格貴點也無妨，其每平方米建築面積價格可相差50~200元。

3、看房屋內在裝修情況

對二手房內部裝修的投入，也屬於房屋的成本呢，但對5年以上的老式房屋裝修，其裝修成本則可進行折舊。再者，裝修風格如果比較新潮不易過時，也是可以加分的。

(五) 看市場供求、城市規劃

1、看市場供求

房地產的市場需求在不同的時期，價格上會有一定程度的差異，在購房前，需要對於當下的房地產的行情有所知曉。

2、看城市規劃

城市的老城區與新城區，新舊城區在房價上有巨大的差異。