瞭解流程關注風險 二手房買賣流程詳解

二手房，由於多方面的原因，在交易過程中存在著許多不可預見的風險，有可能導致交易不成功，甚至財、房兩空。因此，二手房交易，一定要瞭解清楚二手房買賣流程，尤其是這一流程中不同環節的風險，提早做好防範。

所謂二手房，就是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房子。由於資訊不對稱情況的存在，二手房的交易有可能會無效。

第1步：買賣前的產權審核

首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字；其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔並得到確定答案。一旦房屋產權有問題，交易即宣佈無效。

第2步：交定金與簽合同

交定金也是有竅門的。如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由協力廠商監管。

風險提示：

1.買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高於成交金額的20%;

2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由協力廠商監管即視為賣方收訖”；

3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗傢俱、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之後，再退還保證金。

第3步：贖樓

風險提示：買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。“兩筆款贖樓”較安全，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監管

風險提示：

1.買家要保證首期款通過獨立的協力廠商進行監管，避免資金風險。

2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之後要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買賣合同

風險提示：

1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對傢俱家電的情況加以詳細描述，以防交房時出現貨不對板的情況。

4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約責任。

5.要明確違約責任。

第6步：辦按揭

風險提示：

1 .如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

2 .為預防貸款批不下來情況導致雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

第7步：過戶及交稅

風險提示：

1.房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移後由受讓人承擔。所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有品質問題。

2 .買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那麼視為業主違約，必須承擔違約責任。

第8步：後續事項

交房一般涉及物業、水電、有線電視、燃氣乃至傢俱家電等交接。業主交了鑰匙才正式完成交易。

風險提示：

1.如果交房時傢俱家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，儘量把保證金的數額做大。

2.在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。

二手房的交易存在的風險，不僅在於買家一方，其實對於賣家而言同樣存在風險。因此，必須步步為營，小心為上。