二手房， 由於多方面的原因， 在交易過程中存在著許多不可預見的風險， 有可能導致交易不成功， 甚至財、房兩空。 因此， 二手房交易， 一定要瞭解清楚二手房買賣流程， 尤其是這一流程中不同環節的風險， 提早做好防範。
所謂二手房， 就是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房子。 由於資訊不對稱情況的存在， 二手房的交易有可能會無效。
第1步：買賣前的產權審核
首先， 要仔細查看業主的房產證， 注意房產證上有幾個人的署名。 如果有兩個人， 在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字；其次， 看購房時的相關憑據， 比如購房發票、契稅發票等， 作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題， 所以在交定金之前， 必須去查檔並得到確定答案。
第2步：交定金與簽合同
交定金也是有竅門的。 如果你看中的房子還在按揭中， 定金最好不要直接交到業主手中， 而應該交由協力廠商監管。
風險提示：
1.買家如想防止賣家毀約不賣， 可交足額定金或約定高額違約金， 提高違約成本。 但定金或違約金不得高於成交金額的20%;
2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓， 所以預約買賣合同中應注明“交由協力廠商監管即視為賣方收訖”；
3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象， 你需要簽一份交房保證金協議， 約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。 在查驗傢俱、電器完好， 水電、物管等費用繳清， 鑰匙交接完畢之後， 再退還保證金。
第3步：贖樓
風險提示：買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓， 都是不可取的方法。 如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題， 買家會冒風險。 “兩筆款贖樓”較安全， 即業主自己通過擔保公司向銀行借款。
第4步：付首期及資金監管
風險提示：
1.買家要保證首期款通過獨立的協力廠商進行監管， 避免資金風險。
2.倘若放款書沒有提前簽字， 賣家在買家過戶完畢之後要及時催促解凍首期款， 避免“人走茶涼”。
第5步：簽訂買賣合同
風險提示：
1.如果房產有共有權人， 要讓共有權人一同簽字， 避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
2.如果有租約的， 應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，
3.如果房產有較為貴重的家私家電， 最好在附表中對傢俱家電的情況加以詳細描述， 以防交房時出現貨不對板的情況。
4.如果該房產附有戶口， 要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約責任。
5.要明確違約責任。
第6步：辦按揭
風險提示：
1 .如果貸款額度達不到預期， 買家需要做好支付更多首期款的準備， 否則交易不成將造成違約。
2 .為預防貸款批不下來情況導致雙方發生糾紛， 可以在合同中約定解決方法， 例如是解除合同還是賠償違約金等。
第7步：過戶及交稅
風險提示：
1.房地產的風險責任， 產權轉移前由轉讓人承擔， 產權轉移後由受讓人承擔。 所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有品質問題。
2 .買方可以在合同中增加一條條款， 約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封， 那麼視為業主違約， 必須承擔違約責任。
第8步：後續事項
交房一般涉及物業、水電、有線電視、燃氣乃至傢俱家電等交接。 業主交了鑰匙才正式完成交易。
風險提示：
1.如果交房時傢俱家電出現損壞甚至被搬走， 而交房保證金無法彌補時， 買方通常很難找到賣家去索賠。 所以最好在當初約定交房保證金時， 儘量把保證金的數額做大。
2.在交房前， 最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。
二手房的交易存在的風險， 不僅在於買家一方， 其實對於賣家而言同樣存在風險。 因此， 必須步步為營， 小心為上。
