算清成本做好預算順利交易 二手房交易計算

二手房交易需要繳納一系列的稅費，如果這筆資金沒有算清楚，將有可能導致二手房交易的延誤。因此，在購買二手房前，最好先瞭解清楚二手房交易計算的方法，根據自己的購房需要做好相關的資金預算。

二手房交易稅費共有8種，即：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅，其中個人所得稅、營業稅和契稅所占比重，一套房子是否為免稅房價格往往相差幾十萬。

一、二手房交易稅費明細

1、個人所得稅計算方法

納稅人：賣方

普通住宅2年之內個人所得稅計算方法：{售房收入-購房總額-（營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅）}×20%。

2年以上（含）5年以下的普通住宅個人所得稅計算方法：（售房收入-購房總額-印花稅）×20%。

出售公房個人所得稅計算方法：5年內，？（售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用）×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上免交。

注：對納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，採取核定徵收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。

2、契稅計算方法

納稅人：買方

普通住宅契稅：

90平米以下——首套1%，二套3%

90-140平米——首套1.5%，二套3%

非普通住宅契稅：3%

別墅契稅：4%

注：購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠

3、印花稅計算方法

納稅人：買賣雙方

二手房交易印花稅稅率：0.5%

注：從2009年至今國家暫免徵收住宅印花稅

4、營業稅計算方法

納稅人：賣方

普通住宅營業稅：

不足5年——房屋總價的5.5%

超過5年（含5年）——免征營業稅

非普通住宅營業稅：

不足5年——房屋總價的5.5%

超過5年（含5年）——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.5%。

別墅營業稅：

不足5年——房屋總價的5.5%

超過5年（含5年）——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.5%。

注：購買時間是否滿5年首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算，一般地說票據早於契稅發票，契稅發票早於產權證。

5、土地增值稅計算方法

納稅人：賣方

二手房交易土地增值稅稅率：1%

個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自用住房，居住滿？5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5年，減半徵收；未滿3年，按規定計征

注：對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免征土地增值稅。

6、城建稅、教育附加稅和地方附加稅計算方法

納稅人：賣方

城建稅：營業額的7%

教育費附加稅：營業額的3%

地方附加稅：依各地方而定？

二、二手房免稅條件

按照國家出臺的二手房交易徵稅規則，業主出售家庭住房免征個人所得稅，出售產權證（房本）滿五年的住房免征營業稅。

二手房交易過程中所要繳納的稅費，其實基本上以賣方作為徵收對象。但在實際交易過程中，這些費用基本上轉嫁到買家身上。