2020年已經過去了， 2021年也已經到來了， 那按照慣例， 新的一年我都會跟大家分享一些買房技巧。 那作為2021年的開始， 我想給大家一個買房忠告， 那就是不要再碰老破小。
其實對于老破小這個話題， 我文章已經寫過很多遍， 但后臺還是會收到一些網友問我說， 要買XX城市的老破小， 覺得現在手頭錢不夠， 買個老破小先住住。
這個想法是沒錯的， 畢竟有錢買新房誰會買老破小呢?但你有沒有考慮過， 你現在買下來的老破小， 未來誰會給你接盤呢?
要知道， 經過20多年的城市發展， 目前基本解決了百姓的居住問題了，
對此， 中國家庭金融調查與研究中心也給出了一份數據， 數據表明， 從2017年之后， 市場開始在轉變， 越來越多的城鎮家庭會想要去購買第二套房產， 這樣的客群比例幾乎要接近一半， 另外一塊下滑明顯的是首次購房的用戶比例縮減的很明顯。
換句話說， 現在買房的人， 小部分是首次置業， 其余大部分是都是有房子的人。
那么對于這些有房子的人來說， 你覺得他們會去買你的老破小嗎?本身他們會換房子， 就是嫌棄目前的房子住的不舒服，
還有一點， 現階段各大城市的樓市， 二手掛盤量越來越多， 比如去年重慶就被爆出了二手房掛盤量高達16萬套。 可以說明， 一邊是越來越多的人在買二套， 然后也有越來越多的人把自己的房子要賣了去掛牌。
所以， 我們大概可以想象到這是什么樣的畫面， 就是越來越多的人想要拋掉一些不好的房子， 然后嘗試著努力擁有更好的居住環境和更好的資產。
而拋掉的產品類型只有兩個， 一個是遷移過程中老家的房子， 一個就是自己原本的老破小， 這一點是毫無疑問的。 我就這樣跟你說吧， 隨著下一個換房時代的到來，
說句實在話， 有住過老破小的小伙伴們應該都明白， 老破小的居住體驗確實很差。
首先， 老破小沒有電梯， 不管是對于老人家來說， 還是年輕人來說， 都是一個很糟糕的居住體驗。 試想下， 一個年輕人朝九晚九后拖著疲憊的身軀回到家里， 肯定是希望不怎么費力就能回到家， 這時候你告訴他， 要爬個6層才能回到家， 這個時候心里的痛苦無限倍的放大， 久而久之， 自然想脫離這樣的房子。
可能有人會說， 隨著舊改的推進， 未來會有大量的老房子加裝電梯， 不用擔心電梯的問題了。
其次， 社區氛圍差， 或者說根本就沒社區。 由于過去的設計， 讓很多老破小是不存在小區的， 或者說只有一個門房管理。 這就造成了房子周邊環境差， 垃圾亂扔， 沒有綠化， 也沒專人管理。 同時， 小區沒有車位， 每天回家的時候還得去附近找尋車位， 非常麻煩。
最后， 老破小的房屋質量難以保證。 通常來說， 老舊的二手房往往是90年代建造的房屋， 大多為磚混結構， 加之使用的時間久， 房屋質量難以保障， 或許水電墻面等安全也存在著一定的隱患。 所以， 大多數老破小買來之后基本都需要裝修，
此外， 還有最重要的一點， 就是老破小很難獲得銀行貸款， 特別是25年以上的房齡， 基本會被拒貸， 只能全款購買。 那對于首次置業的剛需來說， 壓力非常大， 同時還錯失了三成首付貸的機會。
因此， 結合以上三點， 你們還認為老破小有未來嗎?
可能你們會說， 那地段好的老破小， 帶學區的老破小呢?這些現在不是還有很多人在搶嗎?還有， 說不定以后一個拆遷， 一套老破小就能換一套高檔住宅呢。
沒錯， 這些都是客觀存在的現象。 但過去如此， 未來就一定會如此嗎?我們一點一點來分析。
先說地段好的老破小，我以深圳為例，深圳過去的中心是在羅湖、后來轉到了福田，緊接著就轉到了南山，基本是在一路向西。于是，羅湖的老破小在失去了中心位置后，房價一直停滯。除了一些配套好的學位能夠漲之外，其他的老破小基本漲不起來。所以你現在認為的地段論真的能保住老破小嗎?除非這個中心永遠不變就行。
接著我們說下老破小帶學位房，其實對于這點，不用過多討論了，歷史不斷證明，只要學區夠硬，這套老破小就算是套危房都值錢。但我們不能忽略一個點，就是“多校劃片”和“搖號入學”的威力，雖然現在還沒看到成效，但不怕一萬，就怕萬一。
最后，就是關于拆遷的問題了。對于這點，我不想過多的展開講，因為明白的都明白，棚改時期都已經過去了，沒有國家的補貼，只靠開發商們，想去拆地段好的老破小，現實嗎?要知道，拿地成本高，后期就得賣高價，但在如今的樓市中，可能嗎?或許可能，但也只會是個例。我相信更多的開發商寧愿低成本去新區拿地開發，也不會想去主城區拿老破小的地。
其實說了那么多，我不是想貶低老破小，也不是嚇大家，讓大家認為老破小不能買，未來會面臨暴跌。
我只是客觀的把老破小目前面臨的處境分析出來，讓大家能夠清晰的明白，至于買不買，還是見仁見智吧。
總而言之，對于一些愿意相信我的朋友們，我是這樣建議的，在當下如果你選擇一線的老破小，除非是短期內無法撼動的核心地段，否則盡量還是選擇次新房。至于小城市，未來很多城市將面臨老城區的空心化，建議謹慎選擇。其實邏輯也很簡單，在小城市本來就沒多少人口，年輕人則是更少了，加上大量的存量房，你覺得年輕人們會寧愿接盤老破小的房子，也不去買新房嗎?
如果你看完整個視頻，還不理解的話，你就問問自己，讓你買老破小，最大的原因是什么?是不是因為便宜?如果是，你自己都覺得便宜才會買，換位思考未來接手你二手房的人因為什么而買呢?
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先說地段好的老破小，我以深圳為例，深圳過去的中心是在羅湖、后來轉到了福田，緊接著就轉到了南山，基本是在一路向西。于是，羅湖的老破小在失去了中心位置后，房價一直停滯。除了一些配套好的學位能夠漲之外，其他的老破小基本漲不起來。所以你現在認為的地段論真的能保住老破小嗎?除非這個中心永遠不變就行。
接著我們說下老破小帶學位房，其實對于這點，不用過多討論了，歷史不斷證明，只要學區夠硬，這套老破小就算是套危房都值錢。但我們不能忽略一個點，就是“多校劃片”和“搖號入學”的威力，雖然現在還沒看到成效，但不怕一萬，就怕萬一。
最后，就是關于拆遷的問題了。對于這點，我不想過多的展開講，因為明白的都明白，棚改時期都已經過去了，沒有國家的補貼，只靠開發商們，想去拆地段好的老破小，現實嗎?要知道，拿地成本高，后期就得賣高價，但在如今的樓市中，可能嗎?或許可能，但也只會是個例。我相信更多的開發商寧愿低成本去新區拿地開發，也不會想去主城區拿老破小的地。
其實說了那么多，我不是想貶低老破小，也不是嚇大家，讓大家認為老破小不能買，未來會面臨暴跌。
我只是客觀的把老破小目前面臨的處境分析出來，讓大家能夠清晰的明白，至于買不買，還是見仁見智吧。
總而言之，對于一些愿意相信我的朋友們，我是這樣建議的，在當下如果你選擇一線的老破小，除非是短期內無法撼動的核心地段，否則盡量還是選擇次新房。至于小城市，未來很多城市將面臨老城區的空心化，建議謹慎選擇。其實邏輯也很簡單，在小城市本來就沒多少人口，年輕人則是更少了，加上大量的存量房，你覺得年輕人們會寧愿接盤老破小的房子，也不去買新房嗎?
如果你看完整個視頻，還不理解的話，你就問問自己，讓你買老破小，最大的原因是什么?是不是因為便宜?如果是，你自己都覺得便宜才會買，換位思考未來接手你二手房的人因為什么而買呢?
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