預購商品房應注意什么

預購商品房應注意什么
購買現房因有實物存在， 故只要自己認準， 選好中意的房屋， 依法辦好手續， 就再無其他風險了。 但在商品房買賣中， 更多的是期房買賣：即消費者在按規定交付定金或首期付款時， 所購房屋還不存在或正在建設之中；開發商的售房行為是一種預售行為。 雖然預售商品房對活躍市場、改善居民住房條件及實現房地產的保值增值有重要的促進作用， 但是顯而易見， 這種銷售辦法也極易導致投機行為， 消費者為此承擔著極大的風險， 甚至可能出現交了錢而最終買不到房的現象。 故消費者在預購商品房時， 應當嚴格審查房地產開發企業的資質信用情況及其他應具備的有關手續， 切實把握預購商品房應注意的幾個問題。
了解預售商品房應具備的條件
根據《城市商品房預售管理辦法》的規定， 房地產開發經營企業預售商品房應具備如下條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金， 取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算， 投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上， 并已確立施工進度和竣工交付日期。
檢查賣方的《商品房預售許可證》
商品房預售實行許可證制度。 開發經營企業進行商品房預售， 應當向市、縣房地產管理部門辦理預售登記， 取得《商品房預售許可證》后方可銷售。 這是防止賣方到期無房可交或不能取得產權證的關鍵環節， 因為有關部門經過審查后， 只對符合預售商品房條件的房地產開發經營企業核發《商品房預售許可證》。 因此， 沒有許可證的期房是萬萬不可預購的。
謹慎簽訂預售合同
根據國家規定， 買賣商品房必須簽訂書面合同。 一個制訂周密、完善的合同可以防止日后雙方發生爭執， 簽訂“ 房地產預售合同”時， 除需載明商品房買賣合同應當具備的內容外， 至少還要注意以下兩個方面的問題。
（一）對標的物的設定要求要具體。 房屋的坐向、整體結構、建筑面積、使用面積、裝修要求、內部設施、門窗規格、數量、材料等等， 要訂得盡可能細；訂得越細， 買方對未來房屋印象就越具體， 因不明確而產生的爭執也就越少。
（二）違約責任要訂好。 一個訂得公平嚴謹且切實可行的違約責任條款， 是保證和促使雙方完全、有效地履行合同的最有效的方式。 要訂好違約責任條款， 至少有兩個方面不能忽略：首先， 違約責任要訂得對等公平， 也就是買賣雙方對承擔違約責任的前提條件和所承擔的責任要對等公平， 如：買方在什么情況下承擔什么樣的責任， 那么賣方也應在相同的情況下， 承擔同等的責任；其次， 違約責任要訂得明確具體， 易于執行。 在違約條款中應當避免用抽象名詞來對具體行為進行概括， 如對可以通過重做來彌補的違約， 要對重做的時間和效果做出限制， 對無法彌補的違約， 應寫明相應的負責方式。
簽訂商品房預售合同后， 預售方應從簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備手續。
交納房價款及有關稅費
房價款的交納通常是先交訂金， 以后分期付款， 在第一期付款中減去訂金部分， 分期付款的限期與間隔最理想的是與樓房進度同步。
根據國家規定， 商品房買賣稅費由契稅（按交易總額6％計， 由買方繳納， 其中50％在簽約后繳納， 其余在辦產權證時繳納）、印花稅（由買賣雙方按交易總額的0．1％， 各付50 ％， 在辦理產權證時繳納）、交易管理費（按交易總額的1％繳納， 買賣雙方各付50％）等三項組成。
預售商品房交付使用后， 承購人應及時持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續， 領取房地產權屬證書。
在辦好上述一系列手續后， 購買的預售商品房才真正落到實處， 購房者心頭的一塊石頭才算落了地。