什麼是購房貸款擔保金 購房貸款擔保金由誰負擔

什麼是購房貸款擔保金？相信不少朋友都沒有聽說過“購房貸款擔保金”一說， 更不知其為何物。 但是， 購房貸款保證金確實存在， 而且從按揭購房這一事物出現之初就存在。 那麼， 購房貸款保證金從何而出？

按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發商收取的錢， 並承擔按揭貸款的連帶保證責任， 直至房產證辦理出來並完成抵押登記後， 銀行才將按揭貸款保證金退回開發商。

銀行按揭貸款保證金擔保在銀行界普遍存在。 通常的做法是銀行與房地產開發企業（以下簡稱開發商）簽訂《個人購房貸款項目合作協定》以及《個人購房擔保借款合同》， 並在合同上約定， 銀行為開發商開發樓盤的購房人發放住房按揭貸款， 而開發商在銀行開立保證金專戶， 並按著發放貸款餘額的一定比例存入保證金， 為銀行的按揭貸款提供擔保。

當購房借款人取得房地產證， 並辦妥以銀行為抵押權人的抵押登記手續後， 銀行將保證金帳戶中的對應保證金退還給開發商。 在此期間內， 若購房借款人未按合同約定按期還本付息的， 由開發商代為償還， 銀行有權直接從保證金帳戶中扣劃相關款項。

“按揭”降低了購房門檻， 從而在一定程式上刺激了房屋需求量的進發， 開發商受益匪淺。 但是不可否認的是， 開發商也潛移默化地被“按揭”風險所影響， 風險來源於市場， 來源於購房人， 也來源於貸款銀行。

1、開發風險

“按揭”雖然為開發商回流資金提供了一臂之力， 但是其中的風險也已經點點滴滴滲透于開發商的房屋銷售過程中。 在購房人沒有取得房屋所有權證之前，

因為各種複雜的情況， 銀行隨時可能要求開發商提供連帶保證責任， 因而引發的各方風險也會接踵而至。

2、責任風險

開發商在“按揭”中最大的風險就在於承擔連帶保證責任。 所謂“連帶保證責任”， 就是作為被保證人的購房人， 一旦不履行還款義務， 此時， 作為受益人的銀行可以要求購房人承擔還款義務， 不僅包括本金， 還包括利息、逾期利息、違約金， 並承擔違約責任， 也可以要求開發商履行還款義務及違約責任

3、回購風險

同樣是購房人逾期還款的違約行為， 回購義務要求開發商按照《商品房買賣合同》約定的價款從購房人手中購買房屋， 此時， 開發商要出兩筆錢， 一筆是購房人的首付款， 一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。

4、追償風險

開發商承擔連帶保證責任和回購責任的結果是開發商代購房人承擔了應向按揭銀行承擔的付款責任。 因此， 開發商有權在承擔責任之後， 向購房人追償， 彌補自己的損失。

開發商追償所能採取的方式有兩種， 其一， 開發商要求購房人賠償開發商承擔保證責任或回購責任的損失；其二， 開發商解除商品房買賣合同， 收回房屋。 而這兩種方式均無保證措施， 完全依賴法院判決和購房人的配合。

從上述分析可知， 購房貸款保證金很大程度上降低了銀行貸款的風險， 但卻加大了開發商的負擔。 因為這筆保證金需要開發商提供。