什麼是房屋貸款保證金 究竟由誰負擔

什麼是房屋貸款保證金？對於房屋貸款保證金這個名詞， 也許很多朋友都覺得陌生， 即使是曾經辦理過房屋按揭貸款的朋友也許都會有丈二金剛摸不著頭腦的感覺。 因此， 本文即以此入題， 簡介這方面的知識點。

按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發商收取的錢， 並承擔按揭貸款的連帶保證責任， 直至房產證辦理出來並完成抵押登記後， 銀行才將按揭貸款保證金退回開發商。

一、收取房屋貸款保證金的意義

銀行按揭貸款保證金擔保在銀行界普遍存在。 通常的做法是銀行與房地產開發企業（以下簡稱開發商）簽訂《個人購房貸款項目合作協定》以及《個人購房擔保借款合同》， 並在合同上約定， 銀行為開發商開發樓盤的購房人發放住房按揭貸款， 而開發商在銀行開立保證金專戶，

並按著發放貸款餘額的一定比例存入保證金， 為銀行的按揭貸款提供擔保。 當購房借款人取得房地產證， 並辦妥以銀行為抵押權人的抵押登記手續後， 銀行將保證金帳戶中的對應保證金退還給開發商。 在此期間內， 若購房借款人未按合同約定按期還本付息的， 由開發商代為償還， 銀行有權直接從保證金帳戶中扣劃相關款項。

按揭貸款保證金擔保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源， 對於維護銀行的資金安全具有重要意義。

二、收取房屋貸款保證金的原因

“按揭”猶如一把雙刃劍， 雖然為開發商回流資金提供了一臂之力， 但是其中的風險也已經點點滴滴滲透于開發商的房屋銷售過程中。 在購房人沒有取得房屋所有權證之前，

因為各種複雜的情況， 銀行隨時可能要求開發商提供連帶保證責任， 因而引發的各方風險也會接踵而至。

1、責任風險

開發商在“按揭”中最大的風險就在於承擔連帶保證責任。 該風險也可謂一切風險之源頭， 一切風險也皆因之而生。

所謂“連帶保證責任”， 就是作為被保證人的購房人， 一旦不履行還款義務， 作為受益人的銀行可以要求購房人承擔還款義務， 並承擔違約責任， 也可以要求開發商履行還款義務及違約責任。 體現在訴訟中， 銀行可以起訴購房人和開發商， 也可以單獨起訴開發商。

2、回購風險

同樣是購房人逾期還款的違約行為， 回購義務要求開發商按照《商品房買賣合同》約定的價款從購房人手中購買房屋，

此時， 開發商要出兩筆錢， 一筆是購房人的首付款， 一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。

可以看出， 回購的結果使得房屋交易行為回溯到沒有交易之前， 按揭銀行收回了貸款， 購房人喪失了房屋， 開發商的痛苦是要從口袋裡往外掏錢。

3、追償風險

開發商承擔連帶保證責任和回購責任的結果是開發商代購房人承擔了應向按揭銀行承擔的付款責任。 因此， 開發商有權在承擔責任之後， 向購房人追償， 彌補自己的損失。

開發商追償所能採取的方式有兩種， 其一， 開發商要求購房人賠償開發商承擔保證責任或回購責任的損失；其二， 開發商解除商品房買賣合同， 收回房屋。 而這兩種方式均無保證措施，

完全依賴法院判決和購房人的配合。

由於房屋按揭貸款保證金是銀行向開發商收取的， 因此， 作為購房者不需要瞭解這方面的情況， 不清楚其為何物也不奇怪。