收房驗房步驟全解 瞭解詳情保護業主權益

收房驗房是現在人們生活中常遇到的事情， 只要你買了房子， 肯定是會面臨收房驗房。 收房驗房直接關係業主個人的權益， 對於收房驗房步驟瞭解清楚， 收房驗房時才不會不知道怎麼做。

一、注意及時接收入住通知書
1. 這是收房的第一步， 要注意期限。 一般， 開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內， 所以購房者要安排好時間。
2. 接到入住通知書後， 首先應判斷開發商是否如期交房。 若逾期交房， 則應提出處理意見， 並根據開發商的答覆決定是否前往收房， 按通知上約定的時間前往收房。
特別提示：
1. 要注意收房的期限， 錯過收樓日期麻煩多。
2. 收樓日期可提早不可推遲。 若實際交樓日期超過了合同
上約定的收樓日期， 可考慮向開發商按合同索賠。
3. 有特殊情況不能如期到場的， 可以書面形式委託親友、律師進行， 也可及時與開發商聯繫，

商議另行約定時間， 並以書面形式確認。
4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續， 從法律角度來說， 則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用， 買家應從通知單的最後期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。
二、確定房屋是否達到交付條件
1. 《竣工驗收備案表》 ──最重要
《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的檔。 該表是建設部為規範工程竣工驗收備案的管理工作而制定的， 它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗後， 在工程竣工 15 天內到建設行政主管部門竣工備案。
《竣工驗收備案表》中的專案， 只要送交主管部門備案後， 發展商就必須對樓盤終生負責。 所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用， 按照有關規定， 表上的每一項都必須報有關主管部門備案， 缺少任何一項的話， 這個樓盤就是 “黑樓” ， 是不能入住的， 購房者有權拒絕收房。
2. 《住宅品質保證書》
《住宅品質保證書》是開發商針對房屋品質及保修期限、範圍作出的承諾， 必須作為購房合同的附件， 與購房合同具有同等的效力。 所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款， 特別注意保修期限。
3. 《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標， 如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
4. 《建設工程品質認定證書》
5. 《房地產開發建設專案竣工綜合驗收合格證》
6. 實測面積登記表
特別提示：
1. 只有具備上述檔， 才說明房屋已經具體交付條件。 所以收房時先要審查相關檔， 確認房屋已經具備交付條件之後， 才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。 所以要對這些檔給予重視， 尤其提示您要看原件而不是影本。
2. 《建築工程竣工備案表》是最重要的文件， 收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》 ， 一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。 它是收房的前提， 即使開發商做得再好， 如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準， 您有權拒絕收房。
3. 對於這些檔， 一方面要驗收它有沒有， 另一方面也要看驗收這些檔取得的合法性。
4. 如果開發商拒絕出示這些證明檔、或檔不全， 您可按購房合同第十一條， 要求開發商簽收 “關於出賣人拒絕出示 《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》 、 《建築工程竣工驗收備案表》的責任確認函” 。
5. 提醒您： 《住宅品質保證書》 、 《住宅使用說明書》和管線分佈竣工圖， 您可帶走， 作為證據資料保存。
6. 如果開發商不能提供上述相關檔， 購房人有權拒絕收房， 由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。
三、房屋檢驗
收房過程中必須要掌握一個原則： “先驗後收” 。 即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的檔） ， 確認無誤後再簽署收房檔。
“先驗後收”不僅是符合商業慣例的， 而且也是有法律依據的。 房屋的對價是房款， 消費者只要付清房款， 或者按照合同約定支付相應比例的價款， 就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：
1. 檢測房屋面積：
要求開發商出具《實測面積測繪報告》 ，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的範圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。
2. 檢驗房屋品質：
購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房品質， 主要可從以下幾方面入手：
（一) 房屋本身的品質
（二）景觀綠化、社區配套、設施標準等配套設施是否符合
合同約定。
（三）裝修品質
特別提示：
1. 一定要掌握“先驗後收”的原則。
2. 如果開發商拒絕先驗房後辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關於出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”後中止辦理手續。
3. 購房者應瞭解公攤面積及相關知識，防止開發商侵佔。
4. 若發現有品質問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。
5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。 開發商無權以 “未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。
6. 不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。
四、新房驗收的最終結果
1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關檔。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚” 、 “法認定”等字樣。 若發現問題， 則如實記錄下來， 並要求發展商限期處理。
2. 如有不滿意的地方，可提出意見並將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。
3. 發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商並簽署有關整改維修檔，約定下次驗收時間（一般不超過30 天） 。
4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬於不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。
特別提示：
1. 驗房後要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關檔或表格中記錄下來， 而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語； 如果樓盤根本就沒準備驗收登記表， 則應自備紙筆，一一記錄。
2. 物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權） ，因此不要就房屋品質的問題與物業公司簽署檔。
3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。
收房驗房步驟有很多，業主不要嫌煩，一步一步的按著節奏進行，往往能夠發現房子中存在的一些貓膩，避免房屋收好入住後發生漏水、滲水、牆壁不堅固等等問題，讓自己麻煩。

就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：
1. 檢測房屋面積：
要求開發商出具《實測面積測繪報告》 ，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的範圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。
2. 檢驗房屋品質：
購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房品質， 主要可從以下幾方面入手：
（一) 房屋本身的品質
（二）景觀綠化、社區配套、設施標準等配套設施是否符合
合同約定。
（三）裝修品質
特別提示：
1. 一定要掌握“先驗後收”的原則。
2. 如果開發商拒絕先驗房後辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關於出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”後中止辦理手續。
3. 購房者應瞭解公攤面積及相關知識，防止開發商侵佔。
4. 若發現有品質問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。
5. 只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。 開發商無權以 “未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。
6. 不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。
四、新房驗收的最終結果
1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關檔。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚” 、 “法認定”等字樣。 若發現問題， 則如實記錄下來， 並要求發展商限期處理。
2. 如有不滿意的地方，可提出意見並將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。
3. 發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商並簽署有關整改維修檔，約定下次驗收時間（一般不超過30 天） 。
4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬於不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。
特別提示：
1. 驗房後要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關檔或表格中記錄下來， 而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語； 如果樓盤根本就沒準備驗收登記表， 則應自備紙筆，一一記錄。
2. 物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權） ，因此不要就房屋品質的問題與物業公司簽署檔。
3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。
收房驗房步驟有很多，業主不要嫌煩，一步一步的按著節奏進行，往往能夠發現房子中存在的一些貓膩，避免房屋收好入住後發生漏水、滲水、牆壁不堅固等等問題，讓自己麻煩。