精打細算降低購房成本 買房子怎麼貸款划算

貸款購房， 可以說是當前城市商品房購買最常用的一種付款方式， 它可以使我們提前擁有屬於自己的房子， 但是， 同時， 也使自己及家庭成為房奴。 那麼， 買房子怎麼貸款？如何貸款才能降低購房成本？

目前， 個人購房貸款主要有三種模式。

一、個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款， 是個人住房委託貸款和白營貸款的組合。 此外， 還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

二、個人住房委託貸款指銀行根據住房公積金管理部門的委託， 以住房公積金存款為資金來源， 按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。 也稱公積金貸款。

三、個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。 也稱商業性個人住房貸款。

那麼， 哪種貸款模式更省錢？我們不妨先考慮以下問題。

1、可以貸多少——商業貸款看銀行審批， 公積金可以先計算

如果是商業貸款， 現在首套房規定首付是3成， 貸款7成是上限。 最終審批取決於收入、銀行流水、家庭情況、工作單位等， 這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。

如果是公積金貸款， 則要看公積金繳存額度， 公積金一個人貸款最高額度是50萬元， 兩人最高是80萬元。 公積金貸款額度的審批， 跟每個月的公積金額度、年齡、房齡等有關。

2、選公積金貸款還是商業貸款——公積金貸款更划算

現在公積金貸款已經成為房貸的首選方式， 原因在於公積金貸款首付低， 如果是首套房貸， 純公積金貸款還可以做到兩成首付。 另外， 公積金貸款的利率低， 住房公積金貸款年利率5年以下的為4.45％，

5年以上的為4.9％。 商業貸款貸款額度沒有最高額的限制， 主要根據貸款人情況決定最終的審批結果， 而且辦理快捷。 住房商業貸款基準年利率5年以下的平均為6.704％， 5年以上的為7.05％。

3、首付多點還是月供多點——余錢在手上更有主動權

如果沒有很好的投資方式， 把手頭的錢全部交給首付， 月供低一點當然也無可厚非。 只不過， 從利率的角度來分析， 假如房子成交是100萬元， 可以貸款70萬元， 但實際貸款50萬元就夠了。 如果是存銀行， 5年的定期利率是5.5%， 公積金貸款利率5年以上是4.9%， 就是說， 如果把這余錢存定期到銀行， 採用公積金貸款， 一年利率還可以賺0.6%。 商業貸款利率是5年以上的為7.05％， 當然定期存款利率就不夠支付商業貸款成本了，

但如果有其他的投資回報， 還是可以考慮的。 並且利率也是變化的， 加上通貨膨脹等因素， 余錢在手上短期內還可以發揮更大的效益。

4、哪一種還款方式更划算——適合自己的就是最好的

等額本金還款法。 這種方法第一個月還款額最高， 以後逐月減少， 所以這種方法常被稱為“遞減法”。 實際每個月的本金是一樣的， 只是利息不一樣， 由高到低。

等額本息還款法。 這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個等份， 每個月還款額度相同， 所以這種方法常被稱為“等額法”。 而等額本金還款法看似利息更少， 但正是因為有借錢才產生更多的利息， 這一點跟上述的首付款多少有點類似， 如果有更好的投資管道，

不妨採取等額本息還款法， 如果有還款能力， 沒有其他投資管道， 等額本金還款法則更合適。

5、貸款時間長一點還是短一點——當然越長越有利

因為通貨膨脹的因素， 找銀行借錢， 本金不變， 而利息是變化的。 同樣是70萬元， 每一年的支付能力是不一樣的。 就好像20年前欠銀行5萬元貸款， 每個月幾百元的按揭覺得壓力很大， 但到現在可能就是一餐飯而已。 因此， 還款時限越長越好。

看來， 買房貸款還是有許多學問在內的， 採用哪種貸款方式、哪種還款方式， 貸多少錢……都直接關係到買房的成本高低。