買期房注意事項 期房有效合同

我們把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至消費者取得房地產權證止，在這一期間的商品房稱為期房。
期房同樣有著自己的優勢和風險，一般來說，由於是未竣工的房屋，有較好的戶型和位置可供選擇，開發商會在價格上也給予較大的優惠，付款是隨著工程進度分次交付，也便於購房者監督施工，即使對於那些建好後不易觀察到的部分都可以一覽無餘。可是因為消費者看到的大多是戶型的平面圖，效果圖，並不是實物，全由開放商操作，所以容易在交房後發現跟當初宣傳的差距較大而造成損失。而開發商的施工進度，市場行情和價格等都難以預測。

消費者在購買期房時會簽預售合同。為了最大程度保證自己的利益，我們應該知道多一些關於買期房注意事項。
第一：檢驗開發商的開放經營資格是否合法，開放建設的手續是否合法。開發項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》；查驗開發商是否取得《商品房銷售（預售）許可證》，並核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售（預售）許可證》上所載的房屋棟號範圍內。這是買期房注意事項中最重要的一步，如果開發商連資格都不具備，或者簽了合同以後才發現你買的房屋根本不在許可證範圍內，就為時已晚了。

第二：注意區分定金和預付款：雖然預付款也是預先支付，但是它的性質與定金完全不同，預付款是總房款中的一部分，而定金是擔保購房合同能夠順利進行的一種擔保形式。如果購房者在買房時預先支付的是預付款，就不能適用定金罰則。

第三：注意購房合同中標注的房屋面積：期房最大的特點就是在預售合同簽訂之時，房屋所有權並未現實存在，有關房屋狀況只能體現在圖紙上，使得按圖紙預測的建築面積和竣工後現場實測的建築面積常有誤差；而預售面積的價格往往是按圖紙預測的建築面積來計算的。在此，購房者最好能與開發商協商，儘量在購房合同中約定房屋的套內面積，以保障自己的最大利益。

第四：買期房注意事項中特別留意購房合同中的不可抗力條款：根據法律規定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任。因此，一旦延期交房，開發商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失，購房者在簽約時，一定要對涉及不可抗力等有關免責的條款給予高度重視。一般來說，購房合同示範文本中會約定不可抗力是延期交房的免責條款。

第五：對開發商辦理產權證義務的約定：在期房糾紛中，很多糾紛產生於房屋產權證發放期限的問題。一般情況下開發商解釋產權證的發放進度為何一再拖延時，常用的藉口是有關部門不給辦理。但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，登記機關對權屬清楚、產權來源資料齊全的，登記機關應在受理登記之日起兩個月內核准登記並頒發房屋產權證。所以，這不構成開發商遲遲沒有辦理產權的理由。業主可以成立業主委員會，再由專人負責跟開發商協商，督促他們完成產權辦理工作。
總結：任何的買賣或者投資都有一定的風險。如何規避風險，爭取自己利益最大化就需大家提前做好各項準備工作，在交易過程中耐心，謹慎。相信只要大家做到了買期房注意事項的各個步驟，就不會有什麼問題了。

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