小產權房好不好,小產權房能買嗎

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●小產權房概念：

小產權房並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村城鎮建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

小產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，此類住房只要依法辦理了相關審批手續，就是合法建築。另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的，屬於違法建築。

根據《中華人民共和國土地管理法》規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，即使合法的“小產權房”也只能在集體成員內部轉讓、置換，而不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售。
●小產權房與大產權房的實質差異：

1.從價格看，鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。

2.從住房形態看，一樣是普通住宅。

3.從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

4.從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、採暖費便宜。

5.從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水準不是很高。

現國家有規定，城裡人是不允許購買小產權房的，小產權房也不能上市交易。但作為農村人來說，還是有這種買賣的，但也有一定風險。

由於小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
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