房地產調控三條紅線已標好 萬科恒大表態堅決執行
上半年碧桂園實現營業收入1849.57億元，毛利為448.87億元，凈利潤為219.26億元，同比增速均出現下降;實現合同銷售額2669.5億元，權益合同銷售回款為2509.3億元，回款率為94%。萬科A上半年實現營業收入1463.50億元，同比增長5.05%;凈利潤為186.3億元，同比下降3.4%;實現銷售金額3204.8億元。融創中國上半年營業收入為773.42億元，同比增長0.7%;凈利潤為109.59億元，同比增長6.5%;合同銷售額為1952.7億元。
中泰國際分析師劉潔琦表示，監測的38家內房股公司上半年營收增速平均數為21%，中位數為15%;應占凈利潤增速平均數為-8.3%，中位數為-0.4%。她表示，上半年營收貢獻相比下半年較小，且受疫情影響加劇了上半年業績波動，因此對全年參考意義有限，預計優質大中型房企全年仍有望獲得穩健的利潤增長。
也有不少房企上半年通過調整產品和銷售策略來促進銷售，增速相對明顯。新城控股上半年實現營業收入377.36億元，同比增長121.15%;實現凈利潤32.04億元，同比增長23.59%。公司表示，這得益于聚焦自身，深入挖掘運營和產品紅利。
金科股份上半年營收、歸屬股東凈利潤實現兩位數的同比增長。公司稱，這得益于上半年公司積極應對疫情影響，推出系列營銷措施，整合線上營銷平臺，挖掘銷售資源，實現疫情后的銷售突破。寶龍地產在中報中也提及，公司上半年取得不錯成績，得益于產品力的提升、項目銷售策略的靈活調整。
中指研究院企業研究總監李建橋認為，頭部房企近年來追求穩健發展，尋求“規模+效益”的平衡;規模化是優質非頭部房企的重要訴求，這類房企憑借城市布局、口碑等增速較快。
多元化模式顯效
在推進傳統房地產項目開發同時，不少房企多元化業務顯現。
萬科A中報披露，截至報告期，公司租賃住宅業務在33個城市累計開業泊寓12.7萬間，上半年實現營收10.5億元，尚有規劃和在建中的泊寓5.77萬間;累計開業商業項目836萬平方米，同比增長11.1%;實現(含非并表項目)營業收入30.5億元，同比增長0.3%，另有規劃中和在建商業建筑面積543萬平方米;萬緯物流所管理項目(含非并表項目)上半年實現營收8.3億元，同比增長36.9%。
雅居樂集團披露，上半年公司多元化業務收入占總營收的12.6%，同比增加3.6個百分點。在公司看來，這反映出公司“以地產為主，多元業務并行”的營運模式初見成效。
同時，部分房企金融、投資類業務表現頗為亮眼。綠地控股上半年金融產業實現利潤總額20億元，同比增長26%。新湖中寶披露，公司上半年繼續保持對高科技領域的戰略投入。如湘財證券與哈高科重組事項已完成，公司直接和間接合計持有哈高科32.42%的股權，報告期末市值百億元;新湖期貨于2020年5月進入上市輔導期。
“地產+是房企多元化探索的主要領域，其中商辦、酒店發展歷史較久，物業管理發展最快，且較為成熟，被資本市場高度認可。”劉潔琦表示。
李建橋稱，房企目前多元化業務仍主要圍繞主業協同發展。分業務來看，一是圍繞物業、康養、醫療等;二是著眼產業鏈，協同城市發展延伸，如建筑機器人、裝修、金融等。
降負債成重點
結合各房企中報披露情況，優化債務結構、降負債是不少房企未來工作的重點之一。
華遠地產上半年提出“堅決降負債，優化債務結構”。一方面，減少新增短期債務，保留中長期債務，進一步降低短期債務占比，優化債務結構，降低資產負債率;另一方面，控制和降低融資成本，以做好現金流的統籌管理。公司表示，下半年將聚焦全年目標，提升營銷去化能力和經營性現金流，堅決降負債、優化債務結構。
融創中國中報披露，截至報告期，公司權益總額為1338.8億元，較2019年末增長17.3%，凈負債率較2019年末下降23.3個百分點，新增有息負債加權平均成本較2019年下降1.9個百分點。融創中國方面稱，公司下半年在審慎拿地的同時，會繼續將優化資本結構、降低負債率水平和融資成本作為當前發展階段的重中之重。
新湖中寶在中報中提及，公司上半年在轉型發展中有序降低財務杠桿。截至報告期，公司賬面資產負債率為75.29%，較2019年末下降0.3個百分點;預收類款項202.56億元，扣除預收類款項后的資產負債率為62%。截至報告期，公司負債結構中銀行類借款占比大幅提升，達到66.40%;公司債占比24.82%，其他類型借款占比8.78%，債務結構持續優化。
陽光城中報顯示，截至報告期，公司有息負債為1121.61億元，非銀融資占比較2019年末的24.94%下降至22.19%，負債結構持續優化。
針對近期房地產調控收緊及融資“三條紅線”相關問題，不少房企管理層在業績會上做出回復。
萬科總裁、首席執行官祝九勝稱，公司會認真研究、盡快適應，按照要求落實。中國海外發展董事會主席顏建國稱，對照“三條紅線”的觸線閾值來看，公司未觸碰其中任何一條紅線，均處于安全區間。中國恒大副主席、總裁夏海鈞表示，相關措施是希望房地產行業健康、穩定、快速發展，恒大集團堅決支持相關調控，向國家監管部門提出的各項指標、要求靠攏，將一如既往地成為房地產調控模范生。
中國證券報記者梳理發現，上半年龍頭房企業績同比增速普降，但不少房企通過積極調整產品和銷售策略，業績增速較明顯。優化資本結構、降負債成為不少房企接下來的重點工作之一。