房企高速擴張時代一去不復返

近日，龍頭房企恒大率先推出7折優惠、個別激進房企爆出債務違約、多個熱點城市再度收緊樓市政策……種種跡象顯示，房企通過大肆加杠桿實現規模擴張、彎道超車的發展模式難以為繼，保證資金鏈安全將是未來發展的重點。

首先，從政策面來看，“房住不炒”的調控立場非常堅定。在國際經貿形勢復雜、疫情沖擊等因素影響下，今年我國經濟下行壓力增大，業內一度有放松樓市調控以刺激經濟的聲音，但不搞大水漫灌、“房住不炒”的監管基調并未改變。一方面，盡管各地樓市調控可因城施策，但部分地方試圖放松限購的政策最終均為“一日游”結局。這說明通過刺激房地產市場來實現短期穩增長的思路已遭摒棄。另一方面，監管部門多次強調避免房地產過度金融化，并將防范化解影子銀行、房地產金融風險作為防風險的重要內容。不久前，相關部門專門召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。防范房企資金鏈風險的政策意圖已相當明顯，房企過度加杠桿將面臨政策約束。

其次，從行業面來看，房地產市場已告別高速增長階段，行業環境不支持房企過度加杠桿。數據顯示，2019年，百強房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。同時，市場需求明顯降溫，不少城市房價漲幅明顯收窄或轉為下跌，購房人也更加看重住房品質。這意味著通過大肆加杠桿、高價拿地，再以更高價格賣房實現資金快速回籠、規模趕超的“套路”行不通了。未來，房企在城市布局、拿地時機、產品打造、資源聚合等方面都將面臨更多考驗和更高要求，通過大幅加杠桿實現規模趕超的風險系數已大大增加。

再者，從房企自身角度而言，降低負債率和融資成本已成共識。有券商根據上市房企中報數據統計發現，2020年上半年，A股上市房企有息負債率約為30%，較2019年上半年下降1.5個百分點;整體凈負債率約為92%，較2019年上半年下降8.7個百分點。但值得警惕的是，凈負債率超過100%的房企并不在少數，曾在加杠桿“超車”模式上嘗到甜頭的個別房企正付出代價，或出現債務違約，或面臨生存危機。這都昭示著房企強化資金鏈安全的緊迫性。

可以說，在“房住不炒”政策保持定力、防范金融風險要求、房地產行業逐步告別野蠻生長等因素綜合作用下，房企生存發展邏輯改變也是理所當然。房企理應正視內外部環境變化，拋棄盲目加杠桿的激進做法，更加重視現金流管理和融資結構優化，唯此方能在經濟調整、行業變局中走得更穩、更遠。