購買二手房流程 謹記二十二條準則

房子對於一個家庭來說是非常重要的，而且現在房價居高不下，所以買房時我們不能像買衣服買手機那樣，穿夠了、用夠了就可以換一換，因此，在買房的問題上每個家庭都是慎之又慎。特別是購買二手房的網友們，在進行二手房交易過程中，有些事項必須要注意，謹防貓膩。那麼接下來我們來看看在買房前具體要考察哪些專案再下手呢？

一、確認產權的可靠度

注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察是否屬於允許出售的房屋

確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

是否有佔用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎麼計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

包括建築面積、使用面積和戶內的實際面積；產權證上一般標明的是建築面積；最保險的辦法是測量一下房屋內從一端牆角到另一端牆角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內部結構

戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

打開水龍頭觀察水的品質、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個台的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內、外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣；社區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、瞭解裝修的狀況

原房屋是否帶裝修，裝修水準和程度如何，是不是需要全部打掉；瞭解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業管理的水準

水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及佈局；社區是否封閉，保安水準怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心；社區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。

九、瞭解以後居住的費用

水、電、煤、暖的價格；物業管理費的收取標準；車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什麼背景，是何種用途；是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案；是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、瞭解鄰居的組合

好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區內看人來人往，通過衣首和生活規律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右鄰居，瞭解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，瞭解情況。

十二、算計一下房價

自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值；委託信得過的仲介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、二手房按揭的條件

年滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可；能提供穩定的收入支付本息的證明；願意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；所購房屋產權所屬真實可靠；支付有關手續費。

十四、請律師

二手房買賣的情況比商品房更為複雜，因此有律師提供建議參考更可靠；建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

代理公司的二手房資訊要比個人更全面，但是目前來看資訊的準確程度還需要驗證；在把你的業務交給代理行之前應該瞭解：代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？

十六、考察代理公司是否可靠

有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的仲介代理行資質證書；資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時瞭解政策、程式、費用上的變化

要注意報紙的新消息；向律師及仲介代理公司諮詢；最可靠的還是向有關房管部門諮詢，及時瞭解最新的資訊。

十八、產權是否完整

確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛；只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。

十九、小心房款和產權的交接

不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成後，再將房款轉入賣方的帳戶。

二十、保證產權順利過戶

必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產權過完戶以後這套房才真正屬於你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

二十一、市政規劃是否影響 （是否在動遷紅線內）

二十二、合同約定是否明確（違約賠償責任）