房屋出租方案選擇 出租房裝修建議

在人生的一段時期，不斷地租房子成為我們人生必定要經過的風景，對於另外一些人，將空余閒置的房子租給有需要的人，人生中也在經歷著一波又一波租客的到來。空間分割出租房怎麼樣充分利用空間是業主最為頭痛的事情，總希望能多隔出個房間來，這樣的想法是能夠理解的。但是一定要注意到的是房間的相對獨立性和一些公共空間的獨立，因為你有可能並不是出租給兩個不相識的客戶。網上一個網友提出出租房各房音單獨安電錶的想法就是非常不錯的。

房屋出租方案選擇-----租毛坯房，還是裝修後再出租

原則1：如果您的毛坯房能夠很快租出，則首選租賃毛坯房；

原則2：如果毛坯房很難出租，空置期超過3個月以上，那麼就不要再猶豫，考慮裝修後再出租；

從市場需求分析，一般來講，裝修好的房子，特別是家俱家電齊配/拎包入住的房屋需求量較大，毛坯房的需求量總體要少，毛坯房的需求主要來自以下幾類：

1、創業企業，小企業：如果您的房子在不用爬樓梯的1樓（沒有架空層），總面積在90方左右，可能是這類型客戶的首選，房東需要關注的是企業的類型，最好是研髮型的企業，如果該企業有頻繁的物流和人流，可能會影響到周圍鄰里的正常起居就需要考慮；

2、二房東：如果您的房子位於核心商務地段，面積在120-150的大戶型房屋，那麼肯定有二房東對您的房子感興趣，二房東將您的房子租下後經過裝修後轉租，通過租金差價收回裝修成本並盈利。對於二房東租房模式，房東需要關注的是居住人數不要太多，以免產生安全問題以及物業和鄰里的投訴；

3、家庭需求：高房價將導致越來越多的家庭暫時不買房選擇租房，如果房東能夠長期（5年以上）出租，將會有家庭選擇毛坯房來自己裝修長期居住。

從裝修的投資回報分析，如果房屋的計畫出租期在2年以內，優先考慮出租毛坯房；如果房屋的計畫出租期在3年以上，為降低空置期，提高租金收益，則優先考慮裝修後出租。

出租房裝修建議：

眾所周知，簡裝房的裝修成本主要集中在衛生間，地板，門，隔斷，廚房，傢俱家電和軟裝幾大塊。

1、衛生間：最重要是要做好防水工程，不然萬一滲漏樓下投訴就很麻煩。材料主要分為瓷磚及人工，以及浴具的成本，特別強調一下的是軟管角閥地漏這些小東西，品牌的和咋牌的價格相差不大但是品質千差萬別，我相信沒有房東願意經常接到租客電話，說今天這裡漏水，明天那裡滲水。所以這些小東西儘量都選擇品牌。比如杭特。軟管也就8-10元一根，角閥17-20一隻。千萬不要在公共衛生間裡裝馬桶，一定要用蹲坑，經濟實惠更受歡迎。吊頂不是必須的，可做可不做。單個衛生間的全部費用加起來差不多要3500以上。

2、地板：出租房地板當然選擇強化地板，強化地板主要是由4塊組成，最下面的是防潮層，然後是基層(每種地板的材料不一樣)，、上面的是裝飾層，再就是耐磨層。強化地板現在市場上一般是0.8cm和1.2cm厚的，對於出租房來說，選擇0.8的就足夠了，從環保上來說，也要0.8的更環保，因為更薄的地板單位面積裡所用的膠要少。現在市場上的強化地板良莠不齊，選個中等價位的就差不多，便宜的有10幾塊的，貴的有大幾百一平方的，一般選擇40元/方左右的即可。

另外，現在市場上的地板根本就不存在防水的，如果有商家跟你說他地板上防水，那你得小心了。不要忘了還有地板輔材和損耗指標，如地腳線，說實話其實就是完全為裝飾而做的，選個一般的即可，地腳線，銅條等輔材大概10塊錢/平方。鋪設地板的正常損耗在5-6％，根據師傅的手藝而定，手藝差的損耗肯定大。

3、門：現在市場上有3種比較常見的門，第1個是免漆套裝門，第2個是烤漆套裝門(此類門一般用於家裝，比較貴)，第3種就是買材料讓木工師傅現場做，這類門的話有個缺點就是要油漆，有油漆必然會釋放甲醛，必然不環保，需要晾上一段時間，但是對於出租房來說，每閒置一天，就等於少了一天的租金收入。

所以一般比較推薦免漆套裝門，此類門安裝方便，且價格不高，品質比較好的在1000左右，對於出租房來說，選個耐用的就行，差不多總造價要700左右/扇(含鎖，門吸、合頁，及安裝人工費)。注意衛生間如果面積比較小，水容易濺到門上，推薦還是用能防水的塑鋼門。門鎖的選擇也有講究，房間門鎖不推薦買最便宜的球形鎖，這種鎖壽命短很容易損壞，維修成本高，至少要買有2年質保的中檔鎖。衛生間鎖可以考慮用不帶鑰匙的球形鎖，記得再買個插銷讓師傅安在門內側，以防球形鎖壞了，這時還能把鎖就當把手用。

4、隔斷：每增加一個房間，裝修成本大概增加5000左右，但每年至少可以給房東增加6-7000元的租金收入，所以在不影響房屋品質和安全的前提下，在保證每個房間都有晾曬空間的前提下，可以考慮把廚房，客廳，或餐廳隔出來增加1-2個居住的房間，這樣能顯著增加租金收入。現在目前市場上採用的隔牆材料要麼是輕鋼龍骨+石膏板，要麼是輕質磚砌牆，兩個方案成本差不多，都在70元/方左右，但輕質磚的消防和隔音方面更好些，會讓租客的居住更有安全感!

5、廚房：按常規的做法，地磚，牆磚加櫥櫃就可以了。需要注意的是燃氣灶的安全性，最好去燃氣公司買個最便宜的，萬一出事有他們兜著。另外天然氣的管道接頭和燃氣灶之間的連接軟管最好使用80元一根的長命的金屬管，橡膠管一般1年壽命，天然氣要出事都是大事，一定要謹慎!

6.傢俱家電：傢俱的重點是床，200元以下的床建議不要買，絕對不超過一年的壽命，如果碰到租客比較胖的話，估計半年不到就要換。所以，床一定要選擇品質比較好，比較堅固的。席夢思有太多種，一定要買廠家給質保最少1年以上的，那種沒有售後的千萬不要買，有可能睡幾個晚上就塌陷。桌子椅子也是要求結實耐用。另外一個重點就是家電，特別是熱水器，洗衣機和空調這幾樣必配的，建議買全新的二線品牌，不要買二手，而且一定要買正規管道並且有3年以上售後質保的家電，這樣您就省事多了。

7、軟裝：軟裝可以迅速提升裝修品位，是簡裝修中比不可少的部分。簡裝修的窗簾在100-200元每幅即可，牆壁上可以安裝一些小的壁掛塑膠花籃，也可使用一些色彩亮麗的壁燈來做些點綴，另外如果主要面對年輕的租客，可以考慮刷幾面有活波顏色的顏色牆來讓整個房子顯得更生動。

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