二套房認定標準 二套房首付比例
很多家庭往往一輩子就只有一套房子，可能對二套房一點都不瞭解，其實“二套房”是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高於當地平均水準的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房，瞭解二套房相關規範可以有效節省購房成本。
一、二套房要求
1、一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數；2、二是以當地房地產管理部門依據房屋登記資訊系統出具的家庭住房總面積為准，借款人家庭人均住房面積已高於當地平均住房水準；3、三是已利用貸款（包括公積金貸款）購房的家庭，再向商業銀行申請住房貸款的房貸房。
二、二套房認定標準
新出臺的二套房標準是以家庭為單位，既認房又認貸，且異地人士購房貸款還需提供1年以上擬購房地的納稅證明或社會保險繳納證明，否則均按照二套房貸計算。
住房和城鄉建設部4日晚間在其網站上公佈《 關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，通知指，各地商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實際擁有的成套住房數量進行認定。
三、二套房首付比例
1、進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並于一季度向社會公佈。
2、加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多管道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全准入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作範圍。努力增加公共租賃住房供應。
3、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水準的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。各地要加快建立和完善個人住房資訊系統，為依法徵稅提供基礎。
4、強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60％，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機搆可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。
5、嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70％的要求。在新增建設用地年度計畫中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計畫總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場准入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源並提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，並處以閒置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。
6、合理引導住房需求。各直轄市、計畫單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。
7、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房資訊系統建設滯後等問題，也納入約談問責範圍。
8、堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對製造、散佈虛假消息的，要追究有關當事人的責任。
四、認定為二套房的情況
1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房
詳解：根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭範疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
2、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房
詳解：根據目前銀行“認貸又認房”，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。
3、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房
詳解：過去只“認貸”，這種情況不算二套房，但現在加了“認房”，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
4、個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房詳解：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。
5、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。
6、婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起詳解：夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
7、婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房詳解：只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄，那麼即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規避二套房新政的想法也付之東流。
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