套內和使用面積分別是什麼意思 套內建築面積分析

不少購房者反映，在商品房計價過程中產生了諸多難以辨別的模糊概念，如“建築面積”、“套內建築面積”、“套內使用面積”等。那麼建築面積與套內建築面積究竟有著怎樣的區別呢?

建築面積，套內建築面積和套內使用面積，三者當中最大的就是建築面積。使用面積就簡單了，把套內面積再減去室內的牆、柱子等等就是你家的使用面積了，你可以理解為，把房子裡所有房間牆到牆的面積相加就是使用面積。

套內面積

使用面積+牆體面積+陽臺面積=套內建築面積

套內面積，全名套內建築面積，是由以下三部分組成的：套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。

一、套內使用面積

套內房屋使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2) 為套內房屋使用空間的面積，以水準投影面積按以下規定計算

a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

d.內牆面裝飾厚度計入使用面積。

二、套內牆體面積

套內牆體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所占的面積，新建住宅各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重牆體，有公用牆和非公用牆兩種。 其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔以及外牆(包括山牆)等共有牆，均按水準投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水準投影面積全部計入套內牆體面積。 新建住宅各套(單元)之間的分隔牆，套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)均為公用牆，公用牆牆體按水準投影面積的一半計入套內牆體面積。非公用牆牆體也按水準投影面積的一半計入套內牆體面積。內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。

三、套內陽臺建築面積

套內陽臺建築面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4) 均按陽臺週邊與房屋外牆之間的水準投影面積計算。其中封閉的陽臺按水準投影全部計算建築面積，未封閉的陽臺按水準投影的一半計算建築面積。

套內陽臺建築面積的計算

(1)原設計的封閉式陽臺，按其週邊水準投影面積計算建築面積;

(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水準投影面積的一半計算建築面積;

(3)凹陽臺按其淨面積(含女兒牆牆體面積)的一半計算建築面積;

(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水準投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其淨面積的一半計算建築面積。

建築面積

套內面積+公攤面積=建築面積

建築面積亦稱建築展開面積，它是指住宅建築外牆週邊線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建築面積是計算商品房價格的結算資料，所以對於購房者來說，瞭解建築面積的計算方法是非常重要的。

建築面積計算規則

在住宅建築中，計算建築面積的範圍和方法是：

(1)單層建築物不論其高度如何，均按一層計算，其建築面積按建築物外牆勒腳以上的週邊水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建築面積。

(2)多層或高層住宅建築的建築面積，是按各層建築面積的總和計算，其底層按建築物外牆勒腳以上週邊水平面積計算，二層或二層以上按外牆週邊水平面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建築面積，按其上口外牆(不包括採光井、防潮層及其保護牆)週邊的水平面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層週邊的水平面積的一半計算建築面積。

(5)穿過建築物的通道，建築物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建築面積。大廳內回廊部分按其水準投影面積計算建築面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附牆囪等均按建築物自然層計算建設面積。

(7)住宅建築內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層週邊水平面積計算建築面積。

(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水準投影面積的一半計算建築面積;多柱雨蓬，按週邊水平面積計算建築面積。

(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構週邊水平面積計算建築面積。

(10)兩個建築物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建築面積。

(11)突出牆面的門鬥，眺望間，按圍護結構週邊水平面積計算建築面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其週邊水準投影面積計算建築面積。凹陽臺按其陽臺淨面積(包括陽臺欄板)的一半計算建築面積。挑陽臺按其水準投影面積的一半計算建築面積。

(13)住宅建築內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水準投影面積計算建築面積;樓內有樓梯，並設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水準投影面積的一半計算建築面積。

另外，在住宅的建築中，不計算建築面積的範圍有：

(1)突出牆面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60釐米以內的鋼梯。

(3)獨立不貼於外牆的煙囪、煙道、貯水池等構築物。

(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。

(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀錶間等單層房間。

(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建築物吊腳架空間。

消費者在購房時，如果對此不瞭解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以諮詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。

房產知識提示：

套內使用面積：套內使用面積是各房間使用面積的總和。

套內建築面積：套內使用面積、陽臺面積及牆體面積總和。

公用建築面積：是指全部公用部分的建築面積之和，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟樓服務的公共用房和管理用房的建築面積(以水準投影面積計算)，還有每套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)水準投影面積一半的建築面積。

公攤面積：各自的公灘面積就是各自的套內建築面積與分攤係數之積。用公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，最後得到一個建築物公用建築面積分攤係數。

建築面積：套內建築面積+分攤的公用部位面積。