房屋按揭貸款怎麼算 如何還貸才划算

房屋按揭貸款必然要還款，但是，房屋按揭貸款怎麼算？怎樣還貸才是最划算的？這些問題，對於正準備購房的朋友來說相當實用，有助於降低房屋的購置成本。因此，本文擬介紹一些還款的技巧。

現在銀行房屋按揭貸款主要有兩種還款方式，其月供的計算方法如下。

1、等額本息法

月還款額=本金*月利率*[（1+月利率）^n/[（1+月利率）^n-1]

式中n表示貸款月數，^n表示n次方，如^240,表示240次方（貸款20年、240個月）

月利率=年利率/12

總利息=月還款額*貸款月數-本金

經計算：月還款額為5343.38元（每月相同）。還款總額為1282411.20元，總利息為582411.20元。

2、等額本金法

月還款額=本金/n+剩餘本金*月利率

總利息=本金*月利率*（貸款月數/2+0.5）

以下是一些令貸款還款更划算的小技巧。

一、房貸跳槽

找新的貸款銀行，由新的貸款銀行幫助您找一個靠譜的擔保公司來還清原貸款銀行的錢，然後重新在該銀行辦理貸款。部分銀行會給貸款者7折的房貸利率優惠。如果您沒有在所在銀行享受這個優惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行，省更多的錢。目前有些銀行為了拓展業務，吸引更多的客戶，特意推出“低成本轉按”服務，有的甚至可以免掉“擔保費”這項大頭的費用，其餘的費用也就一千。

　二、雙周供省利息

每個還貸者都在每月固定的時間償還同樣數額的房貸，但是有一點需要注意，“雙周供”能縮短了還款週期，使還款頻率變高，由此產生的便是貸款的本金減少得更快。其中，整個還款期內所歸還的貸款利息會小於按月還款時歸還的貸款利息，加快了本金的減少速度。還款週期被縮短，從而節省借款人的總支出。其中一點您必須知道，雙周供的貸款人每月的還款日期就將不斷提前，計算下來，一年將會還款13次，如果您每個月資金寬裕、收入穩定，不妨選擇一下雙周供。

三、提前還貸縮短期限

如果提前算好帳目，提前還貸能省不少錢錢。但如果您的還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大於利息，就不用做此選擇。銀行收取利息主要是按照貸款金額佔據銀行的時間成本來計算，如果還貸人選擇縮短貸款期限便可以有效減少利息的支出。但貸款期限縮短後正好能歸入更低利率的期限檔次，省息效果會很明顯。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

四、公積金轉帳還貸

在申請購房組合貸款時，貸款人用公積金貸款並儘量延長貸款年限，享受低利率好處並且能夠降低每月公積金的還款額；另外，如果您能夠縮短商業貸款的年限，提高每月還款額，就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態，公積金帳戶的餘額就能夠在抵充公積金月供後，抵充商業性貸款，節省更多的利息。

當然，上述的貸款還款技巧並不是每個人都適合的，選擇哪一種，甚至哪種都不能選擇，關鍵看自身的實際情況。