買房簽合同注意事項

很多在買房子的過程中都不是那麼的一帆風順的，購房合同上的條款很多，很多時候我們對上面的內容可能很是頭疼，下面我們就來和您一起分享下在簽訂購房合同中要注意的地方有哪些吧~

先瞭解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1.甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等;

2.房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等;

3.付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等;

4.交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等;

5.品質標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建築正常運轉的承諾、品質爭議的處理等;

6.產權登記和物業管理的約定;

7.保修責任;

8.乙方使用權限;

9.雙方認定的爭議仲裁機構;

10.違約賠償責任;

11.其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

認准簽約主體。

在商品房銷售中，很多開發商往往會委託仲介公司代銷樓盤。因此就可能出現個別仲介公司採用“一房多售”等方式，騙取房款後攜款潛逃的現象。而且當業主向開發商主張權利時，經常會出現以下“維權不能”的情況：一是業主簽訂《商品房買賣合同》時，合同的簽約主體不是開發商，而是負責銷售的仲介公司，且業主持有的購房發票、收據或其它書面材料往往僅加蓋了仲介公司的公章。當業主發現上當受騙後向開發商主張權利時，往往因為所有的手續、材料沒有開發商的公章或業主無法就仲介公司與開發商之間的委託關係進行舉證而敗訴。

二是在業主權益受到侵害時，業主往往提起訴訟以保護自己的合法權益。

但是，遇到這種涉及刑事犯罪的情況，司法部門往往以“先刑後民”(先審理刑事案件，再審理民事案件)為由，將業主向開發商主張權利的民事訴訟中止，待刑事案件審理結束後，再恢復民事案件的審理。由於犯罪嫌疑人或者潛逃在外尚未抓獲歸案，或者案情重大一時無法審結，就導致在“先刑後民”的事由下，業主們的權益很長時間得不到有效的維護，有時幾乎看不到希望。

因此，為了避免第一種情況的發生，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發商還是銷售公司，一定要注意合同相對方的簽約主體是《商品房預售許可證》上標明的公司，且交易中涉及的其它書面檔、材料也應由開發商出具，而不應由《商品房預售許可證》以外的其它任何人簽約或蓋章。

盡可能不漏項。

對商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建築結構、面積等和土地來源情況及年限都應逐項認真填寫，並且審讀清楚，這些內容不應有漏項，因為這些條款關乎所購房屋的合法性。現實中很多購房者(尤其是那些購買現房的人)對此卻並不重視，有時候也許只是潦草地看一眼，以為一切都是明擺著的，不會出錯，但如果最終發現對方根本沒有銷售許可證和土地使用權證時，卻很難證明對方的欺詐，因此還是應該將這些內容明確地寫出來，以防後患。

為自己尋找談判的機會。

為體現合同雙方的自願原則，合同文本中相關條款後都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人均可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。但很多時候開發商往往會提前將空白行劃去，不給購房者談判的機會，這時候就需要購房者頭腦清醒，據理力爭，如果不同意合同中印刷文字的約定，可以提出自己的補充約定。否則，合同一旦簽訂生效後，未被修改的文本印刷文字就將被視為雙方同意的內容。

雙方違約處理應對等。

合同文本中對甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相應處理條款，但關鍵內容則為空白，由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同之前已經提前填寫，購房者則一定要仔細對比，雙方的違約期限及違約金利息均應對等。關於面積差異的處理。關於購買的房屋面積與合同約定不符的處理，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、建設部《商品房銷售管理辦法》均有規定。

首先，出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定處理辦法的，按照約定處理。

其次，合同沒有約定或者約定不明確的，如果面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。購房者在此條款的談判時，可參照上述“解釋”。

配套設施運行不可打馬虎眼。合同文本中關於商品房上水、下水、供電、燃氣、暖氣的運行日期約定均為空白，需甲乙雙方協商填寫。很多開發商在這裡都會大玩文字遊戲。比如他們會逐項填上“入住時具備通水(電、氣)條件”。這句話看上去沒什麼問題，但是細細品味之後就會發現，在這幾個字的後面，開發商大有文章可做。“入住時具備通水(電、氣)條件”這句話中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件並不代表一定能夠開通。因此條款一定要注明具體的正式開通時間。當然，煤氣的開通有入住率的要求，暖氣的開通也有季節的限制，但對此也應有一個儘量明確的約定。同時，還應注意的是，對該項違約責任的處理也應同前面條款的方法一致。

設計變更不可輕視。很多購房者對於設計變更條款不甚重視，尤其是對與所購房屋無關的環境變更更是如此，因為他們認為這些變更對自己的影響不大。其實不然，開發商對於環境的變更決不是沒來由的，往往在這些內容變更的同時會傷及購房者的利益，因此一定要認真對待。在簽訂此條款時應該審慎考慮以維護自己的權益。

關於合同附件。合同附件中，要求開發商附上商品房平面圖，其中包括方點陣圖、及分門分層平面圖，這些圖紙均不可減省，而且一定要用紅筆將所購房屋圈紅，並注明房間面積，加蓋騎縫章。

關於商品房的抵押和租賃情況一定要注明，不可空白。如果商品房已經抵押或租賃，應該注明撤銷的期限及違約賠償。商品房品質及設備情況應該逐項填寫。工程品質是否合格、商品房的設備清單等。商品房房屋設計和環境佈局應該附上原設計及規劃圖紙，而不應以實際環境為准。