土地出讓金

土地出讓金是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的其他和國有土地使用權出讓或變更有關的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。本篇百科主要圍繞土地出讓金種類、土地出讓金計算方法、土地出讓金返還方式、土地出讓金契稅等幾個方面來介紹土地出讓金。

土地出讓金種類

土地出讓金可以具體分為以下幾類：

第一、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款。

第二、以招標、拍賣、掛牌和協定方式出讓國有土地使用權的，以所確定的總成交價款為土地出讓價款。

第三、變現、處置、抵押劃撥國有土地使用權的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款。

第四、土地使用期滿，土地使用者需要續期的，以繳納的續期價款為土地出讓價款。

第五、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款。

土地出讓金計算方法

第一、有實際成交價且不低於所在級別基準地價平均標準的，按照成交價不低於40%的標準來計算土地出讓金，如果成交價低於基準地價平均標準的，則按照全部地價的40%來計算。

第二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按照基準地價平均標準的40%進行計算。

第三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按照評估價的40%來計算土地出讓金。

第四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按照不低於40%的標準來計算土地出讓金。

土地出讓金返還方式

第一、由政府主導拆遷的，土地出讓金返還可用于建設購買安置回遷房、代理拆遷、拆遷補償、開發專案相關的基礎設施建設。

第二、土地出讓金返還可用于建設公共配套設施(學校、醫院、幼稚園、體育場館)。

第三、政府可將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人。

第四、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。

土地出讓金契稅

對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，需計征契稅，不得因減免土地出讓金而減免契稅。契稅實行3%—5%的幅度稅率。因此，各省、自治區、直轄市人民政府可以在幅度稅率規定範圍內，根據該地區的實際情況決定。

土地出讓金契稅採用比例稅率。當計稅依據確定以後，可直接根據應納稅額的計算公式來計算。計算公式為：應納稅額=計稅依據×稅率。