清楚權利義務依法維護權益 買房退房條件

購買商品房後要退房，這種情況其實也是頗為常見的。只是，買房退房條件是有明確限制的。不管我們是否是購房者還是准購房者，瞭解與此相關的權利與義務，有助於我們依法維護自身合法權益。

根據建設部《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，買受人可以依法解除商品房買賣合同有以下幾種情形。

一、購房合同無效

如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定，根據法律規定，該購房合同無效，購房人有權退房。開發商的專案開發違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法律檔，比如說開發商在沒有取得商品房銷售許可證的情形下就與購房者訂立購房合同，類似這種在開發商在沒有取得相應手續下訂立的合同，應屬於無效合同，作為購房者有權要求開發商退房。

二、購房合同被依法撤銷

對於購房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，購房人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。

三、面積誤差

根據建設部《商品房銷售管理辦法》，凡實際測量的與合同約定的建築面積或套內建築面積誤差比絕對值其中有一項超出3%的，購房人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內，將買受人已付的房價款退還給買受人，同時支付房價款利息。

四、開發商沒經購房者同意變更設計

開發商擅自變更規劃、設計的，或者經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房品質或者使用功能情形的，開發商未能在變更確立之日起10日內，書面通知購房人的，購房人有權退房。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。

五、房屋主體結構品質不合格

主體結構指的是承重牆、梁、柱等，如果發生地基基礎的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，磚石結構沒有足夠的強度和剛度等品質問題，並經工程品質檢測機構重新核驗，確屬主體結構品質不合格的，購房人有權退房。

六、出賣人遲延交付房屋

經買受人催告後在三個月的合理期限內仍未履行交付房屋義務的，買受人有權請求解除合同，但當事人雙方另有約定的除外。

七、無法辦理房屋所有權登記

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後起超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人有權請求解除房屋買賣合同並賠償損失。

由於開發商的原因，買房人在合同約定的期限內無法取得房屋的產權證，若雙方約定此條件可退房，買房者就可以要求退房。另外由於前幾年一些房地產運營不規範，一些開發商拖欠土地出讓金等問題時有發生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產權證。購房者也可以要求退房。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定，“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。為此，購房者可以要求開發商退回購房款及其利息。

購房者在購房前最好能全面瞭解相關規定，以便在發生相關情況時能依法應對。當然，如有可能，是請教專業律師是最好的選擇。