購買商品房需要注意的那些事

在商品房買賣的過程中，有很多需要注意的地方，如果稍加不注意的話，可能會為以後帶來不必要的麻煩，而且還很難維護購房者的權益。那麼購買商品房有哪些注意事項呢?

1、買房時哪些項目不計入商品房建築面積?

不計入商品房建築面積的專案包括以下部分：

(1)層高在2.2米以下的房屋和室內淨高2.05米以下的地下室、半地下室。

(2)房屋之間無上蓋的架空通道、無柱雨篷、騎樓、過街樓的用於做街巷通行的部分。

(3)突出房屋牆面的構件、配件、藝術裝飾、挑簷、半圓柱、垛、勒腳、臺階等。

(4)建築物內的操作平臺、上料平臺和利用建築物的空間安置的箱、罐等平臺。

(5)房屋的挑台、天臺、天臺上的游泳池等。

(6)其它構築物，如獨立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

2、購買手續不全的商品房會有什麼風險?

購買手續不全的商品房，可能會帶來以下隱患。1.取得權屬證書的期限無法確定;2.為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;3.只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易;4.可能被政府以違法建築強制拆除。

3、住宅的“全部產權”和“部分產權”有何不同?

按照相關政策規定，全部產權是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬於全部產權。部分產權是指職工按照標準價購買的公有住宅。在國家規定的住宅面積之內，職工按照標準價購房後只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費後，按個人和單位所占產權比例進行分配。

目前，對擁有“部分產權”住宅的業主，建議儘快補足成本價價款，轉為“全部產權”。

4、購房合同簽訂後，因價格變化原因可以反悔嗎?

商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同後，沒有發生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任。

5、為什麼有的《商品房買賣合同》要簽署補充協定?

補充協議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》範本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協定，當補充協定內容與主合同條款不一致，以補充協定內容為准。

補充協定一般包括以下內容：1.公攤面積誤差處理。2.裝修標準，特別是精裝修的房屋，開發商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協定中對具體裝修材料的品牌、規格型號、顏色等具體內容進行約定。3.付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經支付了購房首付款，如果銀行貸款不能獲得批准通過，應當在補充協定中明確其他處理方式。4.權屬證書辦理期限，不能按期辦理權屬證書的違約責任和違約責任的計算方式。5.保修、維修責任，房屋交付使用時，配套的設施和設備產品已經安裝完畢，保修期已經過了好幾個月，應當和開發商約定保修期的起算日期和維修的時限。6.不可抗力，應當明確不可抗力的範圍限在法律規定的自然災害範圍內。7.廣告和宣傳內容，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內容，應當以補充協定的方式在合同中固定下來，並約定明確的違約責任。

6、定金不退，優惠不履行 ，怎麼解決?

如果開發商承諾的優惠在雙方簽訂的合同中有體現或您有其他證據可以證明開發商由此優惠承諾，那麼開發商就負有兌現的合同義務，如果開發商不顯現，可以到房地產所在地的法院起訴，主張您的權利。如果開發商的優惠承諾只是一種口頭承諾，那維權就會比較麻煩，因為必須有證據證明開發商當時有此承諾。

7、樓盤沒有驗收證明，業主該怎麼辦?

任何一個樓盤，在交付的時候，都將會進行驗收，以對樓盤品質等各方面進行查驗。若是沒有獲得竣工驗收通過的房屋，以及不符合合同約定的房屋，業主有權拒收。開發商應當從約定的交房日起承擔逾期交房的責任，並且使房屋達到驗收標準。業主在交房的時候，一定要加以驗證開放商的驗收證明。

8、施工方失誤至設施遭損 ，責任由誰承擔?

施工方承擔責任。如果業主挑選的施工方沒有相應資質，業主也要承擔選任不當的責任。所以在房屋裝修之前，首先要查看施工方是否擁有相應的資質，是不是擁有相應的經濟實力，是不是真正的誠信單位。只有三者都能符合標準，才能安心的將自己的房屋交給對方來裝修，才能保證自己的權益不會受到損害。

9、開發商延期交房 ，如何維權?

國家法律及其相關律法規定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。逾期交房可根據規定先行催告，若還是不履行合同，可要求解除合同，退還首付款、定金並要求開發商按合同約定承擔違約責任。

10、社區吵鬧，物業不給力 ，怎麼辦?

要看噪音的來源，不同情況不同處理方式。如果是工廠生產、工地施工的噪音，要向環保局投訴;如果是夜間擺攤燒烤的噪音，要向城管投訴;如果是馬路交通噪音，如果是社區業主的噪音，協商不成的要向法院起訴;如果是馬路交通噪音，屬於市民生活品質問題，建議找報社或市長熱線反映。

11、社區內違章搭蓋，業主如何解決?

違章搭蓋屬於城管執法範圍，對於社區內業主自行搭建的違規建築。物業只能勸阻，並不能採取強制行動。建議向城管投訴，並且要求城管出具書面答覆。如果是開發商的違章建築，還有一個規劃不符的整改程式。然後向城管投訴，並且要求城管出具書面答覆。只有這樣，才能保證自己的權益不會受到損害。

12、保修期內，開發商原銷售的房屋是精裝修房，廚房、衛生間因防水層損壞漏水怎麼辦?

一般該由開發商負責。因使用不當造成的損壞，則應由行為人修復。

13、保修期內，開發商原銷售的房屋是毛坯房，廚房、衛生間因防水層損壞漏水怎麼辦?

①如果在收房時業主曾親自對24小時閉水試驗進行確認，由業主負責;

②如果業主(或其委託人)沒有確認，開發商只有竣工驗收合格證(現在為竣工驗收備案表)，但開發商、物業公司能證明業主(或裝修公司)人為損壞的由業主負責;不能分清責任的，雙方協商解決，協商不成，申請協力廠商鑒定，費用由鑒定後責任方出。

14、開發商、物業公司不配合怎麼辦?

在滲漏水問題上，開發商不配合、物業公司不配合的情況時有發生。當業主的正當要求無法得到滿足時，業主可以向當地房屋主管部門反映情況或向當地人民法院起訴。

15、保修期外廚房、衛生間防水層自然損壞怎麼辦?

房屋是一種特殊商品，其特殊性之一就是在於房產的不同所有權人之間存在結構相連部分或共有、共用設備和附屬建築，這叫一異產毗連房屋。

建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第九條規定：凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用由涉及的所有人按份額比例承擔。

16、保修期外廚房、衛生間防水層因人為損壞怎麼辦?

建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第十一條規定：異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。

17、鄰居不配合怎麼辦?

對於鄰居不配合的情況，《城市異產毗連房屋管理規定》第十一條規定，異產毗連房屋的自然損壞，應及時修繕，不得拖延或拒絕;否則，造成損失的，責任人應負責賠償。跟據這條規定，如果你的鄰居不配合，你可以向物業公司“求助”，因為協調業主之間的關係是物業公司的義務;也可以找業主委員會調解;如果調節失敗，可向當地房屋主管部門反映情況尋求調解，或向當地人民法院起訴。

18、保修期內因管線損壞造成的滲、漏水怎麼辦?

在保修期內，一般應該由開發商負責維修處理。因使用不當或業主自行改造(拆、改、增加)等而造成的損壞，則應由行為人修復並承擔相應責任。

19、保修期外因管線損壞造成的滲、漏水怎麼辦?

分共用管線和自用管線兩類情況，如屬於共用設施、設備的一部分，可啟用專項維修資金。屬於業主表(閥)後的自用管線，由業主修復(或付費委託修復)並承擔相應責任。