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二手房改造按照這四個方面規劃

二手房的改造並非需要全部拆掉重新裝修,如果做好前期規劃,那麼就能夠有效控制成本和預算,能夠完美把控工程量、施工總進度,前期規劃主要體現在這四個方面。

一、按需求框定改造範圍

或要局部翻新、或要重新裝修,提前做好“規劃”的目的就是讓您根據客觀情況,理性判斷哪些錢該花、哪些不該花。

通常,判斷範圍的原則有三:1.房屋本身品質;2.空間功能;3.業主需求。相應劃分出的改造程度也可有弱到強分為:1.軟裝修飾;2.局部翻新;3.整體重裝。先大致框定好改造範圍,有助您在下一階段找到最合適自己的施工團隊。

老房使用已久,許多硬裝破損,容易影響安全。舊工藝的不合理及老化,特別是那些隱蔽工程都必須返工。即使您只想做局部翻新,有些部位也不得不跟著改造。此外,老房空間利用不足,重新規劃空間,大面積的拆改牆體,內部隱蔽工程就會受牽連。如地板、瓷磚這樣的建材也要重新買。所以,需要翻新多少部件?牽連哪些工程?都是業主翻新前應該算計好的。

最後是業主自己的“定制”需求。風格上,可能喜歡現代,也可能是新舊交接的“復古”,是否要保留原來的老傢俱、地板,局部翻新還是整體重做,都有不同的裝修方案。

編輯提醒:

1.驗房是再裝之“基”

房屋的品質問題是必須要“再裝”的硬條件,前期“驗房”不僅決定改造的“量”,更關係著裝修的“品質”。驗房不僅要從電、水路、地、牆面平整度、窗臺排水度、能耗(水電、煤氣)多方面入手,更不能忽略發黴、裂縫、起皮、龜裂等看似不起眼的小症狀。

2.驗房後,“三方”確認。

為防止任糾紛,驗房完畢後,業主、裝修單位、物業三方應簽字確認。一份正規細緻的驗收單,不僅是書面的憑證,更是日後裝修專案確定、預算確定的重要依據。

二、尋找裝修團隊

一方面只想簡單翻新、預算不高,低額的利潤無法吸引稍具規模的裝修公司。另一方面,翻新工藝複雜、技術要求高,擔心品質,小規模的公司又看不上眼。怎樣找到合適自己的裝修隊,逐漸成為業主最頭疼的問題。

雖然目前市場上翻新的施工費可能會比毛坯房稍高,但專業的水準,不失為有利的保障。經驗豐富的“老法師”一看就知道哪些需要更換,哪些不用大改,精打細算後,反倒能省下一筆。外加二手房翻新確實要比毛坯房消耗更多人力物力,所以稍高的費用也還是較為合理的。當然,尋找裝修隊時還應先看專業人員的實力。

編輯提醒:

翻新前要“拆舊回收”,業主可以自己找 “拆舊隊”,也可以由裝修公司推薦。拆舊時儘量保護原材料,以“塊卸”為主,這樣才能在回收時賣個好價錢。

三、判斷改造程度

周全考慮好要做哪些改造是下階段,一份有效“裝修預算單”的重要依據。

隱蔽工程關係牆體結構及裝修材料

隱蔽工程是否都要重做?之前驗房的測試就成為了評判標準。吊頂內的供水、空調、通風等設施管道、線路、設備是否已做密閉試驗及電器絕緣、電阻測試,連接是否牢固,接頭是否符合要求,易燃材料是否已做防火阻燃處理,這些都屬於“隱蔽工程”的範疇。趁翻新仔細檢查,有助於消除年久留下的“隱患”。

此外,如水路改造需淘汰原有鍍鋅管,安裝空調線路也要單獨走線;增加零件、材料“換代”,這些瑣事都要先擬進 “預算表”,提前心裡有數。

也有業主要安裝大功率電器,如地暖中央空調等,由此牽涉的其它改建,也要提前規劃。提前在材料預算表中寫明變動,以防日後施工時裝修隊胡亂追加。

戶型改動關係房屋安全及居住舒適度

戶型要怎麼改,首先應該考慮使用功能的區分。其次是改善舊屋的採光,最後才是風格的優化。比如簡歐、現代等風格,時常要打造別致的嵌入式傢俱,牆體凹凸間的填平、挖空就必不可少。這樣的改動雖是“小動”,可會牽涉到周圍牆體或內部管道、電路的鋪排,就要提前想好了。

軟裝改造,省錢、“點睛”

如果原房裝修品質和效果都還不錯,不妨考慮只做舊物保潔及軟裝調整。像地板這樣的主材,沿用舊物不僅節省開銷,更能減少有害物質的排放,非常環保。

編輯提醒:

1、老房常出現的“隱蔽”問題

電路佈線簡單、違章、老化、損壞、材料不合格、開關插座佈局不合理;水管老化、生銹、技術水準有限、水壓不足、水溫不穩;供水、空調、通風等設施的管道、線路、設備接通狀況不良、漏電;陽臺、衛生間、廚房漏水、防火有隱患等,都是老房常出現的“硬傷”。

2、牆體改造,安全第一

老房易主後,沒有原先的建築施工圖及平面圖。隨意敲打,容易損毀承重牆。業主可使用聽聲音、看厚度、辨部位三招來辨別承重牆。

聽聲音:用手敲擊牆體,有清脆回聲的是非承重牆,承重牆則更為沉悶。

看厚度:承重牆的厚度一般都與外牆接近,在30cm左右。

辨部位:外牆及和鄰居共用的牆體都是承重牆,衛生間,儲藏室,廚房及過道的分隔牆多數是非承重牆。

四、把控改造預算

前期預算做得細,最後的裝修費用才能“抓得緊”,除去減少預算單中不必要的開銷,巧用“除舊”的廢物,也是另一種節省。

電路翻新,用歐姆表檢測電線,如果並沒全體老化嚴重,則只需抽出部分電線更換,不動整體佈局,可省下不少錢。

地板翻新,如果原地板鋪設工藝牢靠,材料堅固,那麼做一個深度保潔、上漆、打蠟一樣能當新品一樣使用。

木門、門套、窗套等,如果款式、質地還不錯,那麼用砂皮重新打磨後,更換鎖具、油漆一下,也能光亮如新。

老窗翻新:舊的鋼窗更換密封條、加固玻璃、調節高低滾輪,在上點輪滑油、清潔下窗槽,便可具備“升級版”的功能。

櫥櫃檯面翻新:亞克力的櫥櫃檯面質地緊密,即便是用舊了也可以重新打磨,小小的花費,就能有更大的改變。

傢俱翻新:將自己的老傢俱翻新一下,重新修補上油漆,絲毫不遜色與如今流行的“仿古傢俱”。

編輯提醒:

如電器設備等使用壽命較短的部件,還是建議更新換代,不僅使用起來安全,功能上也會更舒服。