小編吐血整理：二手房買賣事項及交易流程

如今，二手房政策出臺，首付四成，較之前的預期還低。這樣的結果，會導致二手房大熱。如若想要選購二手房，那麼來瞭解一下二手房買賣事項及二手房交易流程。

二手房買賣事項

（1）選擇仲介

如果想通過仲介公司進行，必須選一家資信可靠的仲介公司是保證安全的前提。所選的仲介公司不僅有經驗豐富的經紀人員，而且操作也比較的規範。

（2）查詢房屋權屬

下家要隊房屋的權屬情況有所瞭解。首先，查看房產證上的產權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬於共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產關，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚後因購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

（3）查看房屋年限

一般房屋都有居住年限的，這些在產權證明上回標注清楚。大部分商品房的使用權限是70年。但也有個別房屋的產權年限只有四十年。除了產權年限之外還要瞭解該房屋從建設之初至今的使用年限是多少。

(4)瞭解裝修的狀況

原房屋是否帶裝修、裝修水準和程度如何、是不是需要全部打掉;瞭解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

(5)物業管理水準

瞭解該區水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是自己去繳;觀察電梯是否可以正常使用;瞭解該區的停車場、社區綠化的基本情況;當地保安水準怎麼樣，觀察一下保安是否有責任心等。

（6）瞭解房屋使用狀況

首先，一定要確保房屋的產權證是真實的。根據房屋產證，下家可以瞭解到房屋建築面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內容。另外，下家可到房屋所在地的房地產交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。 

（7）實地考察

下家除了向房屋左鄰右舍、社區物業公司詢問房屋是否做過大修或品質問題外，還應實地查看房屋品質。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建築的情況，如擅自佔用屋頂露臺、走廊，屋內未經有關部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，牆壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬；觀察屋內電線是否有老化的現象；最後，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的品質缺陷，如牆壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

（8）明確仲介收定性質

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給仲介公司，一定要明確終結公司收取定金的性質是代收，還是轉交。如果是代收，則仲介公司收取定金時應當出具上家的委託書。否則，下家要在居間合同中明確仲介公司的轉交責任，如約定幾天內轉交，未能按轉交需承擔的違約責任等。為了防止上家收了定金之後提高房屋總價，上下家要在書面的定金協定中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。

（9）上下家當面談合同

即使是通過品牌仲介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業務員從中做手腳。因此，在達成交易意向後，買賣雙方要對交易中應發生的稅費有所瞭解，具體可到房產交易部門諮詢，這樣可以防止少數業務員或仲介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業務員簽訂買賣協定，避免業務員將公司業務轉化為人業務，使得上下家無法享受仲介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，買賣雙方一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不能由仲介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發生。

（10）結清水錶帳單

自來水公司目前實行的是戶名住宅位址制度，因此買賣雙方不需要辦理水錶過戶手續。按自來水公司的規定，不論是誰使用的，凡發生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經30日催繳後仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費帳單收據。

（11）告知電錶狀況

按電力公司規定，凡發現私自裝拆總熔絲箱和電錶、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬於違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，買房必須親自查驗電錶有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費帳單收據。

（12）協助燃氣過戶

按照燃氣公司的規定，買賣雙方必須一起到燃氣部門辦理過戶手續。

（13）結清電話費

有的家庭已經安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，並且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然後另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那麼在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算帳單，一併清結後，再辦理過戶手續。

（14）遷移戶口

買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經遷出。如果上家戶口要在交房後才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。