二手房貸款首付 與新房首付有何不同的計算方法

按揭購房，有首付款的問題。首付款究竟是多少，新房子與舊房子不同，而且也與國家的房地產政策處於什麼樣的態勢有關。因此，本文不關注首付比例問題，只討論二手房貸款首付實際總額這一頗具爭議的問題。

一般來說首付多少，是按比例進行計算的，這對於新房子來說，沒有多大的爭議。但對於二手房來說，就有很大的不同。其原因在於，二手房的實際交易金額不一定就是計算房屋產值的基數。

所謂二手房首付，指的是購買二手房時除了銀行貸款外買受方應當一次性支付的金額，其首付款的計算方式為：

淨首付款=實際成交價-客戶貸款額

貸款額=二手房評估價×80%貸款額

這裡需要注意的問題有以下幾點：

1、淨首付款：不包括國家稅費和仲介服務傭金的首付款。

2、上述公式首付比例以80%為例子，因為一般情況下首次貸款額度可達80%，但二套房可能更低，上述比例也會隨著國家調控政策的改變而改變。

3、貸款額是以二手房的評估價作為基數的，而不是以買賣雙方協商的交易價格作為評估價。一般情況下，評估價會低於實際交易價格，這就意味著買家的首付款比例會高於80%。那麼，作為買家如何估算首付總額呢？有專業人士指，可以交易價格*85%作為估算價格。當然，具體數額以評估機構認可的價格為准。

還有一點是，在二手房交易中，二手房首付比例有時需要跟房東協商決定的，一般是2至3成。當然其前提是不違反國家的相關規定，否則銀行貸款不予支持，購房款就會出現較大的缺口，即使購房者可以出得起，也意味著首付總額超出買賣雙方協商的範圍。