房屋貸款如何划算 貸款期限還款方式都需算清楚

貸款買房，涉及到貸款利率、貸款期限等問題，這些都成為買房的成本。銀行為貸款人提供了多種貸款期限與還款方式，那麼，房屋貸款如何划算？本文從上述兩個方面為大家作一簡介。

房屋按揭貸款，目前分為三種：公積金貸款，商業貸款，公積金+商業貸款。僅從利率計算，公積金貸款利率最低，但由於有貸款額度限制，因此，公積金+商業貸款，是眾多購房者選擇的貸款方式。

等額本金並不省

等額本息和等額本金是購房者在貸款時就需選擇的兩大還款方式，等額本息是指在還款期內，每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息）；等額本金則是指在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息。一般來說，相同貸款年限，等額本金法比等額本息法支付的利息要少。

不過，利息的多少，在利率不變的情況下，決定因素只能是資金的實際佔用時間和佔用金額的大小。不論是等額本息法還是等額本金法，利率是相同的。等額本金，由於提前償還了部分本金，因而購房者就少借用了一段時間這部分貸款，自然支付的利息就少了，但絕不是銀行“吃虧了”、購房者“節約了”。

等額本息額度高

對於那些以較低優惠利率獲得的住房貸款來說，等額本金的方式不如說因為提前償還了一部分本金，反而無法繼續“享受”這部分低利率貸款了。

另一方面，由於個人住房貸款在申請時有著“借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%”的規定，因此在購房壓力較大的當下，對於那些想盡可能提高總貸款額度的購房者來說，初期每月還貸額較高的等額本金方式無疑會大大降低總貸款額度，從而遠不及等額本息的方式來得實際可取。

借貸期限應規劃

貸款期限的長短也會影響總的利息支出和資金運轉過程。其實，貸款年限的長短、是否提前還貸仍然需要理性的分析，並根據自身情況來決定。

一般來說，較長期限的貸款能獲得更大限度的購買能力，一旦發生財務危機時，較低的每月還款會使購房者有更多的彈性去應對。但隨著收入上升、壓力降低，原本30年期的貸款也許你選擇20年就還清了，那麼為何不一開始就借20年的貸款呢？這樣一來支付的總利息也會較低。

提前還貸需計算

要提前還款，要看一下貸款的利率，如公積金貸款和優惠利率貸款的客戶首先不必急於還款，購房者把用於提前還貸的錢存入銀行的收益更高。同時，對於手上還有其他更好的理財或投資項目的購房者，如果收益率明顯高於貸款利率也較為穩定，那自然更沒有必要選擇提前還貸了。

另外，不同還款方式也決定了提前還貸的划算與否。比如，已進入還款階段中期、使用等額本息還款法的購房者，中期之後提前還款更多償還的是本金，實際節省的利息有限；又如還款期已達到1/4、使用等額本金還款法的購房者，此時月供的構成中本金已開始多於利息，提前還款也不利於有效節省利息。

當然，如果一開始就有提前還款的計畫，那麼等額本金還款法，在貸款時間相同的條件下，等額本金還款法較為合算。值得注意的是，由於不同銀行對於提前還貸在手續、政策規定上都有所不同，購房者應在貸款初期就對此有所瞭解，包括是否要繳納一定金額的違約金、需要提前多久申請、有哪些提前還貸方式（如減少利息、縮短時限）等等，再根據自身實際情況做出選擇。

貸款購房如何才更划算，其實需要綜合整個貸款過程來考慮。對此，購房者不妨諮詢專業人士，進行較為詳細的計算和對比。