按揭房產 如何轉按揭和買賣

按揭房產，由於已將房產抵押銀行，因此，如果要將這類房產出售轉讓，其主動權不在業主手上。不過，在實際生活中，將按揭房產再抵押或是出售的情況並不少見。本文擬簡介上述兩種情況的相關操作流程。

所謂按揭房產，是指貨款人通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特徵是房屋產權抵押給了銀行，產權人不得擅自出售房屋。按揭：又分為法定式按揭和公義式按揭兩種形式。法定式按揭是指將現有的房地產轉讓給按揭權人作為還款保證；公義式按揭是將未來的房地產（如樓花）轉讓給按揭權人作為還款保證。

一、轉按揭

（一）轉按揭是指將房屋產權人（上家）欠銀行的貸款轉讓給下家，原抵押關係解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。

（二）條件

1.按揭銀行允許提前還貸並開設了轉按揭業務，有指定的轉按揭擔保機構；

2.下家具備銀行規定的貸款條件；

3.下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數額超過或明顯低於轉按揭的貸款數額，則難以成功。

（三）交易過程

居間委託———前期審查———簽訂買賣合同———轉按揭申請———過戶抵押。

（四）風險

通過轉按揭方式轉讓按揭房，上下家的風險較低，但交易週期相對較長，通常需要一個月到一個半月轉貸審核期，審核通過後方可辦理過戶手續。

交易過程中，銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。上下家的風險主要通過仲介機構和合同約定來防範。

1、在收簽約定金時，居間委託合同就要對有關轉按揭的問題進行約定。

2、在前期審查中，仲介機構要重點審查銀行可否轉按揭、下家是否符合銀行規定的貸款條件、下家需要轉貸的數額和按揭房產權是否清晰等問題。

3、簽訂合同時，上下家的違約責任要約定明確，約定的違約賠償金數額一般比普通交易的高。

二、非轉按揭

（一）非轉按揭交易，是不通過轉按揭的方式轉讓按揭房，這在二手房交易實踐中也很常見。但最好通過誠信度較高的仲介公司，以防其中較大的風險。

（二）有利條件

1.貸款銀行沒有轉按揭業務；

2.下家無需貸款或貸款數額要超過原貸款數額，或者欲貸數額明顯少於原貸款數額；

3.上家需要在短期內完成交易。

（三）實質

遇到上述情況，通過仲介公司居間出售按揭房的，實踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂後上家自行還貸，二是買賣合同簽訂後上家用下家的首付款還貸。

因此，非轉按揭交易的實質是，簽訂轉讓合同還貸後再交易過戶。相對於轉按揭，這樣交易更靈活、方便。

（四）風險

從風險角度來說，銀行風險很小，上下家的合同風險較大。

為避免上下家的風險，仲介公司一般會關注房屋產權是否清晰、首付款是否由仲介監管和違約金數額約定是否夠高三個問題。

按揭房屋的出售，市場上提供了兩種交易方式，各有利弊。無論採用哪一種交易方式，首要的是防範風險，確保資金與房產安全。