風險要知曉防範講策略 買二手房需要注意些什麼

相對于一手房而言，二手房交易的風險較大。既然風險存在，我們就應該瞭解風險是什麼，風險來自哪裡，如何防範，有何對策……簡單來說，就是：買二手房需要注意些什麼？本文即以此為題作一簡介，以供參考。

買二手房和買一手房比起來程式要複雜得多，除了要和上家打交道，還要和仲介打交道，特別是在上家有抵押貸款或下家辦理要抵押貸款的情況下，就更容易產生糾紛了。因此需要知道有哪些潛在的風險及應對方法。

一、上家身份有可能作假

二手房有可能存在房產權屬作假問題。所以買二手房的第一步就要核實與你交易的對方的身份。最簡單的一個辦法是到各區的房產交易中心查詢一下房屋的權屬情況。如果怕對方持假身份證冒充房東，還可以委託律師到公安局調查人口資訊，以便核實賣房人的身份。做好這兩樣工作，你就可以放心地和對方簽訂合同。

二、貸款合同內容有可能存在陷阱

下家向銀行申請貸款，如果申請的是商業貸款，銀行會要求下家找一家擔保公司進行擔保，而少數不良的擔保公司會鑽購房人的空子，謀求非法利益。因此必須認真審核合同內容。否則，就容易被鑽了空子。

三、慎防首付款被挪用

為先還清貸款並註銷抵押，上家一般會要求下家先支付一定的首付，用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家，上家極有可能不按原來的約定去取消抵押而是挪作他用。但如果下家堅持在取消抵押後再交首付的話，很可能由於上家資金不足以致交易失敗。對此，下家可以要求上家聯繫好銀行，並在上家辦理好還貸手續後，再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶，銀行當場即可劃款並出具他項權證。這樣一來，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。

四、上家收取首付後也可能毀約

下家交首付讓上家註銷抵押貸款，但註銷抵押和過戶之間有一個時間差，只有過戶好並拿到新的產證之後，房屋才會成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家極有可能房、款兩空。為此，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個過戶交易的委託書，並對委託書進行公證，還須注明“本委託不可撤銷”的字樣。這樣，即使上家到交易時反悔，下家也可以和受託人憑委託公證書直接到交易中心辦理過戶手續。

五、下家無法獲得貸款

如果是由於下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那麼這個責任應當由下家自己來負（這個問題有些爭議，不同法院的看法可能不一樣）。為了規避類似的風險，下家在準備貸款時最好直接向貸款銀行諮詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時約定如果銀行不放貸則合同解除。

六、收房後還要為上家“買單”

交房時，不僅要查看房屋內的設施是否與合同約定的一致，還要瞭解水電煤、物業管理費、有線電視、電話費等費用的支付情況，以及戶口遷移情況。下家可按照瞭解到的情況預留一部分尾款，將這些尾款放到仲介處，並在買賣合同中約定等上家將這些費用結清並在下家驗收完後再支付給上家。

上述風險只是最常見的現象，可能還有新的潛在風險。作為買家，謹記一點，只有拿到房產證才是交易成功，此前一切交易款項都要採取措施確保安全。