看實例解實情 二手房買賣費

二手房買賣費用，實質上是二手房交易的成本，也是國家調節房地產市場的一個重要手段。因此，近幾年來，二手房買賣費用，特別是稅率經常調整。今年5月，營改增進入了個人房產交易領域。

二手房交易“營改增”究竟對房產交易帶來怎樣的影響？我們不妨先看一個實例。

以市民出售購買兩年內房屋、銷售額總價100萬元為例：

營改增前，營業稅率為5％，即100＊5％＝5，需繳納營業稅5萬元。

現在按增值稅算，把100萬元視作含稅銷售額，那麼不含稅銷售額就是：100÷（1＋0。05）＝95。24萬元，100－95。24＝4。76即4。76萬元是應繳納增值稅額。

相比營業稅的5萬元，少交了0。24萬元。

從上例子可見，二手房買賣實行營業稅改增值稅後，理論上交易成本是降低的。不過，二手房交易稅費，共涵蓋8個稅種，除增值率外，主要還有契稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異，但區別不大，大致如下：

1、契稅：基準稅率3％，優惠稅率為1。5％和1％。

普通住宅徵收比率為成交價的1。5％，非普通住宅為成交價的4％。具體徵收比率：90平以下的普通住宅（首套1％、二套3％）；90至140平普通住宅（首套1。5％、二套3％）；別墅等非普通住宅（成交價的4％）。

2、營業稅：稅率為5。5％。

此專案已改為增值稅，具體如前文所述。

3、印花稅

第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率為0.05％，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1％，房產購銷合同，稅率為0.03％；

第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。

4、個人所得稅：稅率為交易總額1％或兩次交易差的20％，由賣方承擔。

徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。

5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等

此類稅種的徵收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7％、3％、1％分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。

二手房交易費用，儘管多數專案應由賣家負擔，但是，目前的一般做法都將這些費用全部轉嫁到買家身上。買家對此須有清晰瞭解以便做好相關的購房預算。